Цены на продажу земли в 2020 году

Цены на продажу земли в 2020 году

Владимир Нагорный

29 августа 2019, 09:00

Цены на продажу земли в 2020 году

Бурные дискуссии, развернувшиеся в последнее время в Украине вокруг открытия рынка свободного обращения сельскохозяйственных земель, состав новой политической элиты, сформировавшейся после досрочных парламентских выборов, а также публичные высказывания приближенных к власти политиков дают основания считать достаточно реалистичным сценарий снятия моратория на продажу сельскохозяйственных угодий. На сегодня главной интригой является уже вопрос не о том, быть рынку или нет, а когда это произойдет и на каких условиях.

Рынку быть

По прогнозам аналитиков, вероятная дата открытия рынка —1 января 2020 года. Не исключена и возможность того, что Верховная Рада Украины введет поэтапную модель перехода к свободному обращению сельхозугодий. Сегодня обсуждают дату введения первого этапа с 1 июля следующего года. Суть от этого не меняется: снятие моратория на землю — только вопрос времени.

Цены на продажу земли в 2020 году

Владельцев паев (возможных продавцов) и предприятия аграрного сектора (потенциальных покупателей и инвесторов) очень интересуют условия, которые должны быть прописаны законодателями в соответствующем Законе «О рынке сельскохозяйственных земель в Украине» и нормативно-правовых актах, регулирующих рынок.

От этого будут зависеть главные составляющие последствий реформы — уровень цен и спрос. Во-первых, аграриев интересует, насколько либеральным будет рынок. К слову, это первый принципиальный вопрос, который следует решить еще на стадии подготовки проекта закона.

Речь идет о том, кто именно будет наделен правом покупать землю (только резиденты Украины или также и зарубежные инвесторы), каким образом будут защищены продавцы, какие ограничения устанавливать законом относительно максимальных размеров покупаемых/продаваемых участков на одно лицо и другие важные составляющие.

Ведь именно они должны четко определить условия процесса введения рынка земли. Чем на самом деле будут руководствоваться народные депутаты новоизбранного парламента, эмоциями или рациональными факторами, мы увидим уже в ближайшее время.

Читать по теме: Кейс МХП. Земельный банк: не всегда количество — это качество

Прогнозные цены

Определенная часть владельцев сельскохозяйственных земель готова продать землю. Примерно 10-15% пайщиков (в зависимости от региона) ждут только момента введения рынка. Поэтому вполне логично, что продавцов и покупателей прежде всего интересует цена.

Цены на продажу земли в 2020 году

На мой взгляд, за основу расчетов рыночной стоимости земли на первом этапе введения рынка можно взять аналитический прогноз компании IMF Group of Ukraine, который был подготовлен еще в 2016 году.

По данным этого агентства, при условии открытия земельного рынка в 2017 году прогнозируемая стоимость 1 га пашни в 2019-2020 годах должна была составлять $2220-2398. Считаю, что прогноз аналитиков сбудется в следующем году, но поправкой минус $400-500 за гектар. Почему минус? Сейчас объясню.

Предложение превысит спрос

Как я уже говорил, сейчас продать землю готовы почти 15% владельцев паев. Таким образом, сразу после открытия рынка на продажу будет выставлено более 4 млн га (15% площадей от паев в 27 млн га).

Огромное количество предложений по условия неготовности большинства потенциальных покупателей инвестировать в приобретение земли на первом этапе становления рынка создаст избыток, превышающий спрос.

Итак, цены в этот период будут падать.

В последующие годы, когда стихнет ажиотаж среди продавцов, а инвесторы убедятся в стабильности законодательных правил игры, рынок начнет постепенно выравниваться: количество предложений уменьшаться аналогично рынку жилой недвижимости — на 1-1,5% ежегодно (270-400 тыс. га). Соответственно, будет расти цена угодий.

Цены на продажу земли в 2020 году

Еще один весьма важный фактор, который будет влиять на формирование цен — уровень либеральности рынка. Он будет определять, кому законодательство позволит покупать землю. Если это будут исключительно резиденты Украины, ориентировочная стоимость составит $2,5-3 тыс. за гектар.

Это и есть экономически обоснованная стоимость, которая позволит аграриям окупить инвестиции в течение 5-6 лет, зарабатывая на одном гектаре $300-500 ежегодно.

Если же покупать землю позволят иностранным инвесторам, то цены будут ежегодно расти не меньше, чем на 20-30% пропорционально количеству субъектов, формирующих спрос.

Следует отметить: земельные участки будут инвестиционно привлекательными не только для операторов аграрной отрасли, но и для застройщиков. На первом этапе реформы усредненная стоимость земли составит $1,5 тыс.

за гектар, а годовая арендная плата будет колебаться в пределах $150 за гектар. Таким образом, 10-летний срок окупаемости инвестиций — достаточно весомый аргумент.

Даже без опыта аналитики в данной сфере можно утверждать, что окупаемость инвестиций в жилую или коммерческую недвижимость в Киеве составляет не менее 12-15 лет, а в регионах даже больше.

Какие земли станут золотыми?

Однозначно застройщиков будут интересовать земельные участки, расположенные в пригородных зонах крупных и средних городов. Поэтому и цены на «элитные» участки будут существенно отличаться от цен всех сельхозугодий, выставленных на продажу.

После приобретения целевое назначение таких участков будут менять, чтобы использовать их для строительства жилой и коммерческой недвижимости.

Итак, их стоимость будет определяться по ценам, аналогичным стоимости земель общественной и жилой застройки соответствующего региона.

Цены на продажу земли в 2020 году

Прогнозировать цены на участки под застройку очень сложно. Однако можно предположить, что, например, в радиусе 10-15 км вокруг Киева 1 га пригодных для строительства земель может стоить $50-100 тыс.

Будут и кардинально противоположные случаи. Например, залесенные земли будут покупать с существенным дисконтом от традиционной рыночной стоимости сельхозучастков, чтобы компенсировать затраты на рекультивацию. Соответственно, максимальная стоимость таких земель составит $800-1000 за гектар.

Итак, подводя итог вышесказанному, хочу еще раз заметить: все, что будет влиять на становление открытого рынка земли и формирования цен, зависит от законодателей.

Если земельная реформа приобретет чисто популистское или политическое содержание, переход к рыночной модели будет тяжелым, длительным и мучительным для Украины.

Если же модель новых земельных отношений в Украине прорастет из рационального зерна, рынок самостоятельно урегулирует все перекосы начального этапа и будет способствовать эффективному хозяйственному использованию бесценного ресурса нашей страны.

Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга  «Мироновский Хлебопродукт (МХП)»

Цены на продажу земли в 2020 году

Владимир Нагорный

Источник: https://latifundist.com/blog/read/2475-skolko-budet-stoit-zemlya-posle-snyatiya-moratoriya

Цены на недвижимость в 2020 году — Экономические прогнозы 2020

Под формулировкой «сделка купли-продажи недвижимости» понимается реализация земельного участка, жилого либо нежилого помещения.

Факт совершения процедуры удостоверяется договором оферты; на его основании право собственности на недвижимость переходит от одного лица к другому.

Нормы, в соответствии с которыми протекает передача прав, регламентированы статьей 551 Гражданского кодекса РФ, и именно на него следует опираться, готовясь к покупке недвижимости на первичном либо вторичном рынке.

Как правило, размер платы за жилье или участок под дом назначается продавцом. Покупатель при этом наделяется правом ведения торга, если посчитает цену чрезмерно высокой.

В ходе переговоров между ними устанавливается окончательный размер платы, называемый договорной ценой. Она всегда соразмерна рыночной стоимости подобной недвижимости и цене по кадастру.

Планируете обзавестись жильем в 2020 году? Давайте разберемся, насколько подорожают (или все-таки подешевеют?) квадратные метры в России!

Цены на продажу земли в 2020 годуПопробуем выяснить, не обвалится ли рынок недвижимости в 2020 году!

Текущее положение рынка недвижимости в РФ

Экономический кризис последних лет повлек за собой падение объемов застройки жилья. Данное явление, в свою очередь, вызвало резкий скачок цен на недвижимость, что в дальнейшем привело к обвалу рынка. Все потому, что большинство российских граждан лишены возможности приобрести квартиру из-за низкого уровня получаемого ими дохода. Данная ситуация стала причиной:

  • медленного падения цены за квадратный метр жилья;
  • замораживания крупных строительных проектов не только в столице, но и на периферии страны.

В прошлом году ситуация немного выровнялась, вследствие чего на рынке недвижимости наблюдалось некоторое оживление и увеличились объемы продаж. Объяснение такого рода событию дали специалисты по методике экономического анализа.

Они отметили, что население страны долго откладывало денежные средства, но резкая инфляция поставила их сбережения под угрозу. Оказалось выгоднее вложить деньги в недвижимость, чем хранить их в кубышке и надеяться на лучшее.

Именно потому снижение ставки по ипотечному кредитованию вызвало резкий всплеск потребительского спроса на жилье.

Рыночные цены на недвижимость находятся в прямой зависимости от:

  • месторасположения и состояния недвижимости, конструктивных особенностей жилья и его технических характеристик;
  • размера платы за услуги риэлтора, занимающегося сделкой купли-продажи;
  • времени года. Как правило, потребительский спрос на жилье повышается весной и снижается в начале лета;
  • изменения курса национальной валюты по отношению к иностранной.

Каждый из этих факторов может в любой момент повлиять на состояние рынка недвижимости, так что прогнозирование цен на 2020 год – занятие довольно неблагодарное. Единственное, что мы можем сделать – собрать мнения экономистов, обещания правительства и данные от застройщиков, чтобы примерно понять, в какую сторону двигается жилищный рынок в России.

Прогнозы экспертов на 2020 год

Мнения экспертов и аналитиков из сферы недвижимости в отношении будущих цен на жилье разделились.

Одни специалисты предполагают, что цена пойдет в рост уже в текущем году, другие – что подъем можно ожидать только в 2020 году, а третьи делают крайне оптимистичный прогноз и утверждают – уже скоро квадратные метры подешевеют! Данное разногласие поставило население страны в затруднительное положение – все-таки стоит покупать недвижимость прямо сейчас, или лучше подождать до следующего года?

Цены на продажу земли в 2020 годуКак всегда, правительственные эксперты делают оптимистичные прогнозы и обещают, что жилье в 2020 году станет более доступным для россиян

Цена на недвижимость формируется в зависимости от соотношения двух показателей:

  • спроса со стороны потребителя;
  • предложения со стороны контрагента.

Если баланс между ними нарушится (то есть предложение не будет удовлетворять спрос), цена автоматически возрастет. И наоборот, низкий спрос при наличии большого числа предложений влечет за собой падение цены. Кроме того, на интенсификацию цен влияет:

  • экономический рост в стране (увеличение объема товаров и услуг, которые будут предложены покупателю за ту же стоимость);
  • естественное возрастание численности россиян;
  • приумножение прибыли на душу населения;
  • сокращение количества объектов капитального строительства.

В основном падение цен на недвижимость обуславливается экономическим кризисом, который порождает инфляцию. Она проявляется в снижении уровня доходов населения, которое не в состоянии обеспечить свою повседневную жизнедеятельность. Кроме того, на процесс могут повлиять такие факторы, как:

  • повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
  • увеличение размера налоговой ставки на жилье;
  • завышение процентной ставки годовых по ипотечному кредитованию.

По прогнозу государственных структур, цена на недвижимость в 2020 году вырастет, но незначительно – всего на 2-3% за счет выгодной ставки ипотечного кредита. Зато аналитики сферы строительного рынка настроены не столь оптимистично.

Они полагают, что произойдет резкое повышение цен, из-за чего квадратные метры в стране подорожают на 20%.

Данное предположение обосновывают отказом компаний от привлечения к участию в строительстве дольщиков, а также шатким положением рубля на мировой арене.

Интересный факт: к 2020 году ожидается повышение потребительского спроса на элитное жилье презентабельного вида. Первичка, как уже было сказано, может прыгнуть в стоимости сразу на 20%. Что же касается вторичного жилья, то цены на него останутся на прежнем уровне (либо поднимутся, но незначительно).

Читайте также:  Требования безопасности во время работы: основные положения

Обещания правительства

Правительство РФ запланировало реализацию федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы. Ее главным разработчиком стало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Основные цели и задачи программы сводится к:

  • формированию рынка доступного жилья эконом-класса, которое должно отвечать требованиям рационального использования энергоресурсов и экологической безопасности;
  • исполнению обязательств государства по обеспечению жильем льготной категории российских граждан;
  • создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;
  • наращивание объемов возведения жилых кварталов;
  • оказание социальной помощи по обретению жилья гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Цены на продажу земли в 2020 годуЕсть риск, что цена квадратных метров в России скоро прыгнет на 20%

В соответствии с положениями программы, средняя обеспеченность жилой площадью на одного человека к 2020 году достигнет до 28-35 м2. Что касается уровня расселения, то среднее количество комнат в фактически занятом жилом помещении должно соответствовать среднему числу лиц, которые в нем живут.

В 2020 году Правительство намерено достичь таких показателей:

  • введение в эксплуатацию 6,42 млн м2 жилья за счет стимулирования жилищного строительства субъектов РФ;
  • улучшение жилищных условий 215 240 семей;
  • обеспечение жильем 53 930 семей, члены которых входят в категорию «первоочередников».

Кроме того, с 2016 года начал действовать национальный проект «Ипотека и арендное жилье», который должен быть завершен в 2020 году. В нем определено стратегическое развитие рынка ипотечного кредитования, а на реализацию данного проекта государством направлено 65 млрд рублей:

  • на 2017 год выделено 10 млрд рублей;
  • на 2018 – 15 млрд рублей;
  • на 2019 и 2020 годы – в общей сложности 20 млрд рублей.

Потребительский спрос на недвижимость будет стимулироваться за счет выдачи кредитных средств по программе ипотечного кредитования и вложения денежных средств в рынок арендного жилья.

Государство планирует вовлечь в реализацию проекта 13 500 га земель, которые находятся в федеральной собственности. Жилищное строительство будет производится в черте городов, численность населения которых превышает 250 000 человек.

Возведение дополнительного нежилого фонда будет обеспечено за счет выделения субсидий на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

Ипотека в 2020 году

Под понятием «ипотека» подразумевается выдача банками кредитных средств под залог. В его качестве выступает приобретаемая заемщиком недвижимость. Именно приобретаемое жилье становится гарантией возврата кредитных средств и позволяет минимизировать риски для банков. Данная норма закреплена в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заемщик обретает право собственности на недвижимость, которая становится объектом обременения. При этом он наделяется правом владения и пользования, но лишается права распоряжения.

Если кредитные средства по ипотеке не будут погашены, то банк может реализовать недвижимость. Средства, вырученные в результате ее продажи, идут на покрытие задолженности.

Процентные ставки назначаются банками в размере от 12 до 17% с учетом срока кредитования. В отдельных случаях начисления превышают стоимость жилья в разы.

Данное явление напрямую связано с:

  • установлением высоких процентных ставок;
  • продолжительностью ипотечного кредитования, которое растягивается на срок от 10 до 30 лет.

Цены на продажу земли в 2020 годуВозможно, купить жилье в 2020 году будет проще из-за доступной ипотеки

На сегодняшний день годовая ставка в Сбербанке составляет 9,75-11 %, в ВТБ24 – от 10 % и выше (при условии внесения первоначального взноса в размере 10-15 % от стоимости приобретаемого жилья).

Кроме того, ипотеку можно оформить с привлечением средств маткапитала. Кредитные средства выдаются российскому подданному, который зарегистрирован Федеральной миграционной службой по конкретному адресу.

Требования, предъявляемые заемщику:

  • наличие трудового стажа, который должен составлять не менее 5 лет. На последнем рабочем месте он должен быть равен 6 месяцам;
  • нуждаемость в улучшении жилищных условий для обеспечения нормальной жизнедеятельности;
  • достаточность средств для внесения ежемесячных платежей с целью исполнения обязательств перед банком.

В том, что касается размеров ипотечной ставки, правительственные эксперты однозначны: в 2020 году процент не просто снизится, но и в некоторых банках достигнет 7%! Такое заявление сделал Михаил Гольдберг, глава аналитического подразделения АИЖК.

По его мнению, нынешний минимальный процент при покупке жилья в ипотеку, равный примерно 10% – не предел. В условиях обещанного правительством закрепления инфляции на отметке в 4% ипотека подешевеет, а жилье станет доступным большему числу россиян.

К сожалению, пока непонятно, насколько стоит доверять таким заверениям.

Хотя в Министерстве экономразвития регулярно твердят об удержании инфляции в рамках 4%, эксперты из сторонних аналитических агентств считают, что в 2020 году инфляционные показатели окажутся намного выше обещанных.

В этом случае ставки по ипотеке вряд ли понизятся, а цены на жилье продолжат расти, из-за чего выгодность приобретения недвижимости для рядовой российской семьи окажется под вопросом.

Источник: https://efin2020.com/predict/tseny-na-nedvizhimost-2020/

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов | ЦИАН

  • Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:
  • Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.
  • Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.

Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое.

А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование.

И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.

Массовая истерия нарастала и масло в огонь еще и банки подлили, подняв ставки по ипотечным кредитам. Народ, зажмурив глаза, сметал у застройщиков квартиры под ноль, а если еще и банковское одобрение по старым ставкам действовало, то сомнений у людей не возникало — надо что-то покупать.

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго.

Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.

11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.

Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год.

На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к.

процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Цены на продажу земли в 2020 году

Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.

А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца).

Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки.

А если вы единственный человек на пару недель, кто решил посмотреть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну или хотя бы узнать, что не понравилось).

И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:

Цены на продажу земли в 2020 годуЦены на продажу земли в 2020 году

А что будет с ценами на новостройки?

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились.

А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции.

Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!

Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.

К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.

На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах.

 Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.

Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно покупают, наивно полагая, что потом будет еще дороже.

Но самое печальное, что в будущем мы можем потерять новостройки с отделкой. Потому что отделка — это большие временные затраты, а в жестких условиях эскроу счетов, затягивание сроков это потеря денег.

ИТОГ

Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.

Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете цену до 4.2млн сейчас и продавайте, потому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…

Совет для покупателей новостроек:

Читайте также:  Правительство разрешит покупать алкоголь при предъявлении водительских прав

Не торопиться с покупкой если не горит. Если горит, то не покупайте новостройки на котловане, сэкономить много не получиться, а ждать придется долго.

Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2020-godu-299864/

Как изменился рынок жилья в Крыму за пять лет

Эксперты проанализировали динамику рынка недвижимости Республики Крым с 2014 по 2019 год. Основные тренды — рост спроса и, как следствие, цен. Крым входит в топ-5 регионов РФ с самыми дорогими квартирами. При этом в республике наблюдается острый дефицит нового жилья.

В 2014 году рынок недвижимости полуострова был по сути заблокирован: в регионе прекратили работать нотариальные конторы, кадастровые и оценочные организации, банки, перестали вести реестры права на имущество, да еще и курс доллара вырос в два раза (расчеты между покупателем и продавцом осуществлялись только в иностранной валюте). И все это происходило на фоне большого интереса к крымским «квадратам» со стороны жителей российских регионов. Многие рассматривали покупку жилья на полуострове как выгодные инвестиции.

Такой ажиотаж привел к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке в 2-2,5 раза. По данным специалистов портала Domofond.ru, в июле 2014 года стоимость квадрата на вторичном рынке составляла 50 тысяч рублей, а в феврале 2015 года — 98 тысяч рублей.

Цены на продажу земли в 2020 году

Какие регионы поставили три главных рекорда по ипотеке

Но уже в 2015 году перегретые цены на вторичные квартиры опустились сразу на 15-20 процентов. По мнению специалистов, началась адаптация рынка недвижимости Крыма к экономическим и правовым реалиям Российской Федерации.

Объявление о сроках возведения Крымского моста спровоцировало новую волну подорожания. В феврале 2016 года цены на «вторичку» достигли пика — 108 тысяч рублей за квадрат. Но уже к февралю 2017 года они опустились до 72,4 тысячи рулей, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.

В январе 2019 года средняя цена квадрата на полуострове составила 74,9 тысячи рублей. После открытия автомобильного движения по Крымскому мосту риелторы вновь отмечают рост интереса к жилью в регионе, но о рекордном количестве сделок купли-продажи говорить не приходится.

— За пять лет цены на квартиры в новостройках Крыма выросли почти в три раза. Например, в 2014 году однокомнатная квартира стоила один миллион рублей, в 2019-м — два с половиной миллиона.

Мы полностью перешли на расчеты в национальной валюте, привязки к иностранной больше нет.

Благо рубль ведет себя гораздо более стабильно, — отмечает директор по маркетингу и продажам «Гринвуд девелопмент» Ирина Изотова.

Кстати, после вхождения Крыма в состав России население республики начало увеличиваться: на рост повлияли командировочные с материка и вынужденные переселенцы с Украины.

Выросший в несколько раз спрос на жилье привел к тому, что аренда квартир тоже подорожала в три раза.

Если в 2014 году «однушку» на окраине Симферополя можно было снять за пять тысяч рублей, сейчас уже за 15-18 тысяч в месяц.

Спрос в квадрате

Основные покупатели крымской недвижимости — жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также Приволжского и Дальневосточного округов. Наибольшим спросом пользуется жилье на первичном рынке.

— Квартиры в новостройках традиционно более востребованы, чем предложения вторичного рынка, это положительный экономический тренд. Когда интересы клиента смещаются в сторону вторичного рынка, это говорит о кризисе: о недопроизводстве нового жилья и дефиците денег у населения, — поясняет Ирина Изотова.

Цены на продажу земли в 2020 году

В Крыму обнародовали список проблемных жилых новостроек

По ее словам, сейчас около 30 процентов клиентов покупают квартиры сразу за полную стоимость, а 70 процентов оплачивают ее частями со своих текущих доходов.

— Сегодня мы все чаще имеем дело с отложенными платежами рассрочкой или ипотекой. Это говорит о том, что вместо накопления люди выбирают инвестиции в жилье, которое отвечает их ожиданиям. Потребитель стал выбирать более осознанно, научился планировать и организовывать свою жизнь, — отмечает Изотова.

Несмотря на увеличившийся спрос на новостройки, их пока недостаточно.

Падение темпов строительства на полуострове началось еще в 2000-х годах, ситуация усугубилась в связи с экономическим кризисом в 2008 году: возведение большинства жилых многоквартирных домов было заморожено. Следующий виток строительного кризиса пришелся на 2015 год: темпы строительства жилья по сравнению с 2013 годом сократились почти в два раза.

Но уже в 2017 году в жилищном строительстве наметилась положительная тенденция. В республике сдали в эксплуатацию 833,6 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,9 раза превышает показатель предыдущего года. Наиболее активно дома строят в Симферополе, Ялте, Евпатории и Керчи.

— Сегодняшний рынок Крыма предлагает гораздо больший объем продуктов, нежели еще пять лет назад. В несколько раз увеличилось и производство, при этом спрос все еще превышает предложение. И это идеальные условия для развития строительной отрасли. В ближайшие 5-7 лет нам не грозит кризис перепроизводства, как на Кубани, где построено намного больше жилья, чем нужно, — отмечает Ирина Изотова.

Потенциальных инвесторов и девелоперов беспокоит отсутствие на полуострове свободной земли с готовыми коммуникациями. Большинство участков местные власти предлагают без инфраструктуры. Также предприниматели отмечают сложности с оформлением земли в аренду.

Кредитная оттепель

Положительно повлияло на рынок недвижимости Крыма возвращение в регион ипотечных программ. Весной 2014 года, после того как закрылись все отделения украинских банков, освободившуюся нишу начали занимать российские финансовые учреждения.

Однако никто из них не готов был выдавать крымчанам кредиты на приобретение квартиры и дома. Первопроходцем стал РНКБ, который открыл ипотеку. Но воспользоваться ею могли только бюджетники и военнослужащие.

Сегодня целевая аудитория значительно расширилась: оформить ипотеку теперь могут сотрудники любых предприятий вне зависимости от формы собственности, индивидуальные предприниматели и даже пенсионеры.

С начала 2016 года открыл кредитование на полуострове и банк «Россия».

Цены на продажу земли в 2020 году

Десятки крымских семей стали жертвами махинаций с недвижимостью

В целом условия кредитования в Крыму еще не столь привлекательны, как в других российских регионах. Но положительные тенденции присутствуют: за четыре года снижена средняя процентная ставка и первоначальный взнос. Увеличивается с каждым годом и число заемщиков. В прошлом году было оформлено более трех тысяч кредитов на приобретение жилья.

Как сообщили «РГ» в РНКБ, за 2018 год объем ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза, до 6,5 миллиарда рублей. Количество выданных ипотечных кредитов — в 2,2 раза по сравнению с 2017 годом.

Более 38 процентов от объема выданных ипотечных кредитов приходится на жилье в новостройке. Средняя сумма кредита по сравнению с 2017 годом увеличилась на 185 тысяч, до 2,1 миллиона рублей.

Лидерами по кредитованию являются Симферополь и Севастополь, положительная динамика наблюдается также в Керчи, Феодосии и Евпатории. .

Кстати

Популярнейшая в Советском Союзе сделка по обмену квартир и сегодня востребована в Крыму.

По словам специалистов агентств недвижимости, в основном пытаются поменяться «на Крым» жители периферийных материковых городов.

А вот крымчане, владельцы жилья на ЮБК, предпочитают обменять свои квадратные метры у моря на столичные, питерские или подмосковные. Желающих заключить сделку мены много, но доводят процесс до конца единицы.

Комментарий

Александр Тюленев, руководитель Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости:

— Первоначально ожидания участников рынка были завышены из-за большого интереса к крымской недвижимости. Но предложение не всегда соответствовало запросам покупателей не только по цене, но и по своим характеристикам. Продавцы пытались наделить объекты теми качествами, которые не соответствовали действительности.

Негативно на рынок недвижимости влияет и ситуация с генпланами: в большинстве населенных пунктов они по-прежнему не приняты, есть недобросовестные застройщики, у которых проблемы с введением жилья в эксплуатацию, немало приостановок при регистрации договоров купли-продажи Госкомрегистром из-за различных нарушений. Помимо этого, из-за отсутствия доступа к украинским реестрам права на недвижимость сложно проверить законность собственности.

В целом же ситуация на рынке недвижимости Крыма будет зависеть от консолидированных усилий застройщиков, риелторов и местных властей. На развитие рынка также повлияют макроэкономические показатели.

Источник: https://rg.ru/2019/03/12/reg-ufo/kak-izmenilsia-rynok-zhilia-v-krymu-za-piat-let.html

Рынок земли: сколько украинцы смогут заработать на ее продаже

Правительство и парламент активно готовятся к снятию моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Уже в ближайшие дни Верховная Рада может проголосовать за запуск свободного земельного рынка. Министерство экономического развития Украины опубликовало на своем сайте для обсуждения соответствующий законопроект о рынке земли.

В пояснительной записке к нему необходимость принятия закона обосновывается тем, что действующий много лет мораторий, то есть запрет на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, ограничивает права собственников земельных участков, закрепленные ч. 1 ст. 90 Земельного кодекса Украины и ст. 41 Конституции Украины.

Иностранцы смогут приобретать право собственности на землю сельхозначения в порядке наследования по закону

«Начну с того, что в Украине есть рынок земли, просто он серый, теневой, — заявил премьер-министр Украины Алексей Гончарук.

— Человек, который хочет купить землю, использует юридические механизмы, не имеющие ничего общего с защитой права собственности.

Поэтому правительству крайне необходимо снять советские ограничения, в том числе ограничение на легальный рынок земли.

Мы открываем рынок не сразу, потому что к этому надо подготовиться. Думали это сделать с 1 июля следующего года, затем проконсультировались с людьми, которые реально обрабатывают землю, и они сказали, что это не очень хорошая идея — делать это летом. Поэтому предлагаем ввести это с 1 октября следующего года», — отметил премьер.

Обнародованным законопроектом предусмотрено, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:

  • граждане Украины;
  • юридические лица Украины;
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону. При этом они обязаны будут осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности.

Документом планируется установить, что совокупная площадь таких участков, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц:

  • в пределах одной области не должна превышать 15% земель сельскохозяйственного назначения такой области;
  • не должна превышать 0,5% земель сельскохозяйственного назначения Украины.
  • Приоритетное право покупки земли будут иметь арендаторы, при условии оплаты по той цене, по которой она продается.
  • Украинцы, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства, могут выкупить такие участки в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.
  • Предполагается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 года.

«Я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей»

О том, какую выгоду от открытия рынка земли смогут получить простые украинцы, сколько она может стоить и нужно ли ее продавать, «ФАКТАМ» рассказал директор Инвестиционной группы «УНИВЕР» Александр Куликов:

«Земля в экономике — это такой же актив, как и другие — деньги, акции, облигации, недвижимость и прочие. А применительно к активу всегда важна его доходность. Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты.

В этом ключе цена земли зависит от дохода, который может быть получен за ее счет. Земли, естественно, бывают разные — с разной урожайностью и доступом к дорогам и инфраструктуре.

На одном участке можно собрать продукции на 700 долларов с гектара, а на другом — на 500 долларов, при одинаковых затратах, допустим, равных 400 долларам, на посев, сбор, стоимость оборотного капитала, удобрения и вывоз урожая. В одном случае земля даст 300 долларов прибыли на гектар, а во втором — только 100 долларов.

Премия в урожайности и, соответственно, в доходе будет заслугой качественного состояния самой земли, и это для хозяйственной деятельности самое важное. Такой доход можно приравнять к процентным доходам от вложений.

К примеру, по валютным облигациям внутреннего займа (ОВГЗ) Украины на данный момент доходность составляет до 5,25% годовых.

Читайте также:  Какие документы нужны для замены водительского удостоверения

И если 300 долларов прибыли с гектара приравнять к этим 5,25% доходности, то есть посчитать, что ценность и риски владения землей в Украине равны риску владения государственным долгом Украины, то гектар такой земли будет стоить 5 700 долларов. И это будет справедливой ценой.

В Европе гектар земли с прибылью 300 долларов может стоить и 30 000 долларов, при этом доходность будет составлять всего 1%. Поскольку в Европе очень низкие процентные ставки и с многовековой историей применения принципа незыблемости права на частную собственность очень низкие риски!

5 700 долларов за гектар — это цена условная при свободном рынке с чистой конкуренцией. Но прибыль в размере 300 долларов за гектар могут уменьшить, например, налоги или какие-либо другие обременения, в том числе и отсутствие самого рынка земли и отсутствие полноценной защиты права собственности.

Понятие прибыли также может быть истолковано по-разному, ведь высокие ставки по кредитам и арендные платежи на землю могут ее значительно сократить.

Все эти проблемы будут накладывать на землю, как и на любой другой актив, дисконты в стоимости, и земля, владение которой будет подразумевать более высокие риски, может уже потребовать и большую доходность, в том числе и 20% годовых, а в этом случае цена будет уже равна 1 500 долларов за гектар.

Сегодня рынок земли, который существует в «сером» виде, как раз и закладывает такие риски, и условный гектар может стоить 1 500 долларов. Открытие рынка позволит создать конкурентный рынок земли и обеспечит правовую защиту собственности, что позволит уменьшить риск и убрать такие дисконты.

А это приведет к росту цены.

Но пока окончательно неизвестно, каковы будут точные опции земельного законодательства в будущем, а потому сложно сказать, насколько сильно можно будет сократить дисконты к цене земли — между стоимостью 1 500 долларов в нынешнем виде и условной эталонной ценой в размере 5 700 долларов.

И пока так же точно не известно, насколько доступной будет земля для покупки иностранцами.

Но если иностранцы смогут приобретать землю в том или ином виде, то, конечно же, иностранный капитал, как и любой другой капитал, посчитает доходность и риски и будет покупать украинскую землю, поскольку это будет выгодно с точки зрения расчета рисков и доходности.

И за счет спроса иностранцев будет расти и цена на землю до наших условных 5 700 долларов за условный гектар с прибылью 300 долларов. Но эта цена, конечно же, будет достигнута не сразу, поскольку рынок земли должен еще организоваться и устояться.

Однако закон спроса и предложения будет работать — повышенный спрос на землю будет вести к росту цены. Что касается предложения земли, то я сомневаюсь в том, что оно будет очень большим. Ведь на текущий момент сельхозпроизводители больше обеспокоены тем, как они смогут сами выкупить земли, и не помешают ли им это сделать иностранцы. Мало кто говорит, что собирается продать землю.

Снятие моратория даст собственникам право на продажу земли, но не обяжет их делать это. Поэтому я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей. Ведь все идет в динамике.

Приток денег в страну из-за открытия рынка земли в будущем сам по себе улучшит макроэкономическое положение Украины и приведет к росту экономики. Что еще больше снизит процентные ставки в стране и уменьшит доходность в украинских активах, в том числе и в валютных ОВГЗ, и в земле.

А тогда наш эталонный гектар с прибылью 300 долларов будет, возможно, дороже», — подытожил Куликов.

Стоит отметить, что, по мнению экспертов, открытие рыка земли может существенно повлиять на укрепление национальной валюты. Но при условии, что иностранные инвесторы смогут вкладывать свои активы в украинскую землю и сельское хозяйство.

Источник: https://fakty.ua/319014-rynok-zemli-skolko-ukraincy-smogut-zarabotat-na-ee-prodazhe

Украина на продажу: для чего Зеленский запускает торговлю землей

Украина готовится к запуску рынка продажи земли.

Президент Владимир Зеленский поручил правительству разработать соответствующий законопроект, а Верховной раде — принять его до декабря текущего года. Инициатива породила немало сомнений.

Одесский облсовет обратился к главе государства с просьбой не отменять мораторий на торговлю гектарами. «Известия» разбирались в возможных последствиях реформы.

Приготовились к земле

Депутаты Одесского областного совета обратились к президенту, правительству и Верховной раде. Парламентарии потребовали не отменять мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Обращение поддержали 55 депутатов из 84.

«Мы считаем, что принятие этого законопроекта приведет к краху нашей независимости и является прямой угрозой суверенитету Украины — базовых принципов, закрепленных в конституции страны», — сказано в документе.

В обращении указывается, что закон об обороте земли приведет к тотальной скупке сельхозугодий иностранцами, уничтожению украинских фермерских хозяйств, упадку села, будет содействовать экономической деградации и социальной напряженности.

Одесские депутаты предложили вынести вопрос продажи земли на всеукраинский референдум.

Обращение поддержал депутат Верховной рады, член фракции «Европейская солидарность» Алексей Гончаренко. Он пояснил журналистам, что предложенный правительством вариант реформы считает опасным.

«На сегодняшний день украинские фермеры не могут конкурировать с иностранцами — там, на Западе, банки дают кредиты под 0,5%, а у нас — под 20%. Сюда зайдут покупатели с колоссальными суммами денег и скупят земли.

Это обречет 30% украинцев, а именно столько проживает в сельской местности, на нищету», — объяснил он.

От коммунистов до Порошенко

Частная собственность на землю на Украине была введена в 1992 году. Участки получали работники колхозов и совхозов. Процедура проходила в спешке, часто без оформления необходимых документов.

В Верховной раде в то время доминировали коммунисты и «красные директора».

Они объяснили, что вопрос оборота сельхозугодий нужно решать в спокойной обстановке и настояли на введении моратория на продажу земли.

Спустя четыре года правительство разрешило продавать и покупать гектары. Свободный рынок функционировал с 1996 по 2000 год. Объемы торговли были не очень значительные, но опыт оказался сложным. Большинство участков не имело четких границ. Не существовало земельного кадастра, объективной цены на землю. Пашня продавалась за бесценок, продажа виртуальных паев не приносила крестьянам выгоды.

В результате в 2001 году был введен новый мораторий. Депутаты украинского парламента объяснили тогда, что запрет необходим для разработки нормативно-правовых актов, урегулирования процедуры оборота земли. С тех пор действие запрета продлевали 10 раз, нынешний действует до 1 января 2020 года.

На сегодняшний момент пайщиками являются 7 млн граждан. Неофициальная продажа участков возможна и сейчас. На теневом рынке распространение получили операции по обмену больших паев на меньшие. Действует также рынок долгосрочной аренды. Паи передаются на 7 и более лет, мелиорированные участки — на 10 или более лет.

При этом вопрос об отмене моратория в последние годы часто поднимался на Украине. На этом настаивают международные структуры. В МВФ говорят, что свободный оборот необходим для «полнокровного развития агросектора».

Критики фонда подозревают, что он действует в интересах транснациональных корпораций, которые хотят приобрести чернозем. В 2018 году против моратория выступил Европейский суд по правам человека.

Там признали запрет на покупку и продажу угодий нарушением прав собственников.

Украинские власти, однако, на отмену моратория не решались. Рейтинг предыдущего президента Петра Порошенко был крайне низким, попытки распродать землю могли стать для его власти фатальными. Большинство соответствующих законопроектов просто терялись в стенах Верховной рады.

Новый президент Владимир Зеленский о своих намерениях говорит более открыто. Мораторий на продажу земли он называет элементом «нафталинового постсоветского регулирования».

В Верховной раде пропрезидентская фракция «Слуга народа» составляет большинство, поэтому проблем с прохождением земельного законопроекта быть не должно.

Земля — в воздух

В начале сентября Зеленский обозначил конкретные сроки отмены моратория. Правительству он поручил внести в Верховную раду соответствующий законопроект до 1 октября.

Парламент обязал одобрить документ до 1 декабря. Сроки кажутся крайне сжатыми, но украинские чиновники уверяют, что все под контролем.

Министр экономического развития Украины Тимофей Милованов заявил, что в ведомстве разработано 35 сценариев земельной реформы.

И действительно уже 25 сентября закон о рынке земли внесли в парламент. Согласно документу, покупать участки могут граждане, юрлица, общины и государство.

Эксперты сразу обратили внимание, что в законе недостаточно четко прописаны ограничения, ведь иностранцы смогут войти в капитал юридического лица.

В этом случае украинская компания превратится в прокладку между иностранцем и украинской землей.

В представленном законопроекте отсутствуют также ссылки на какие-либо документы, которые бы ограничивали возможность граждан других государств покупать землю через украинские компании.

При этом ряд депутатов от «Слуги народа» выступают за еще более мягкое отношение к иностранным гражданам.

Парламентарий Марьяна Заболоцкая, например, заявила, что иностранцам надо разрешить покупать землю, которая находится за пределами населенных пунктов и не предназначена для сельского хозяйства.

Есть ряд других неоднозначных положений нормативного акта. Продавать землю можно будет только на электронных аукционах, которые открывают широкие возможности для манипуляций.

Отсутствуют положения, препятствующие рейдерским захватам. Кроме того, правительство обещает способствовать установлению доступных цен на землю.

Но представители фермерских организаций заявляют, что дешевизна земли только облегчит крупным холдингам скупку наделов.

В результате реформа вызывает всё больше тревоги в украинском обществе. Согласно социологическому исследованию группы «Рейтинг», 73% украинцев выступают за сохранение моратория на продажу участков. Интересно, что даже среди владельцев паев, младших и состоятельных респондентов противников продажи земли насчитывается более 60%.

Паи олигархов

Эксперты считают, что рынок земли рано или поздно следует открыть. Но в нынешних украинских реалиях, при зашкаливающей коррупции и бесхозяйственности реформа чревата крупными потрясениями.Вице-президент Союза участников сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов Украины Виталий Львов отмечает, что существует немало препятствий для быстрого решения вопроса.

«По-настоящему непроведена инвентаризация земли. Часто сложно понять, кто ей владеет, как она используется, каков договор аренды, какая арендная плата. Находится ли участок в частной или государственной собственности, каковы границы земельных участков. В таких условиях быстрые решения просто добавят хаоса», — говорит эксперт.

При этом и спешку команды Зеленского понять легко. Рейтинг нового президента остается стабильно высоким. Он стремится воспользоваться этим периодом для реализации непопулярных реформ. При низкой популярности мобилизовать членов правительства, депутатов парламента тяжелее.

Есть и другая причина. Украинская экономика находится в стабильно тяжелом состоянии. Для выживания ей необходимы внешнеэкономические займы. К тому же на 2020 год придется пик выплат по предыдущим кредитам.

На обслуживание внешнего долга надо будет потратить рекордные 5,9 млрд долларов. Получить новые кредиты в таких условиях критически важно.

А МВФ скорее выделит деньги после удовлетворения требований о земельной реформе.

Но решение сиюминутных вопросов может иметь тяжелые последствия в будущем. Землю за бесценок могут скупить олигархи и транснациональные корпорации.

Украинский политолог Алексей Якубин в беседе с «Известиями» говорит, что правительство надеется одномоментно выручить несколько миллиардов долларов, не беспокоясь о том, что будет дальше. «Меня удивляет также то, что власть не демонстрирует готовности к диалогу с гражданами.

Соцопросы показывают сильное неприятие реформы. Но чиновники не идут на диалог. Они стремятся продавить вопрос. Такой подход может привести к серьезному конфликту», — считает политолог.

Источник: https://iz.ru/930795/igor-karmazin/ukraina-na-prodazhu-dlia-chego-zelenskii-zapuskaet-torgovliu-zemlei

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector