Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Юридическое оформление купли-продажи недвижимости — довольно сложный и ответственный процесс.

Особенно если сделка касается доли, так как появляются особые требования и нюансы.

В таких случаях часто заключают предварительный договор купли-продажи. Чем он полезен, читайте в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Понятие долевой собственности на недвижимость

У квартиры или дома может быть не один собственник, а несколько. Такая собственность может быть:

    Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

  • долевой;
  • совместной.

В первом случае определено, какая именно доля у каждого из владельцев. Так часто случается, если жильё получено по наследству или после приватизации.

  • Доли могут быть равными или различаться.
  • Второй вариант предполагает, что имуществом распоряжаются сообща, без определения размеров долей.
  • Эта форма характерна для жилья, которое купили супруги совместно.
  • При долевой собственности распоряжение и ответственность в большей степени обособлена.

Налоги и сборы платятся каждым собственником, исходя из его доли в недвижимости. Долей можно распоряжаться, например, продать.

ВАЖНО! Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп.

Поэтому сначала обязательно предложить купить долю им. И только если совладельцы отказались от выкупа или не отвечали в течение месяца, возможно продажа «на сторону».

Причём цена, предложенная собственникам остальных долей, должна быть не ниже, чем в сделке с посторонним.

К сведению: все сделки с долями недвижимости обязательно заверяются нотариально.

Кроме всего прочего, нотариус проверяет, информированы ли другие собственники о продаже. Но если они продают жильё совместно, в одной сделке, подтверждения этому не потребуется.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В предварительном договоре указываются основные положения, которые будут указаны в основном. Должен быть описан предмет продажи (так, чтобы его можно было однозначно определить), названа цена и т. д.

У этого договора есть особенности. Как правило, предварительный договор заключается на определённый период. Если срок не указан, он считается равным году.

Предварительный договор купли продажи квартиры долевая собственность (образец)

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (бланк)

Правовая база

Основные моменты и понятия, связанные с совместной собственностью, освещены Гражданским Кодексом РФ:

    Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

  • в 246-й и 247-й статьях — как пользоваться и распоряжаться;
  • в 249-й — как нести расходы, связанные с подобным имуществом;
  • в 250-й и 251-й — об особенностях продажи;
  • в 252-й — о том, как разделять и выделять доли.

Нюансы заключения предварительного договора и требований к нему содержатся в 429-й статье ГК РФ.

Предварительный договор купли продажи доли в квартире

  1. Довольно часто предварительный договор заключается при купле-продаже доли в квартире.
  2. Со стороны продавца участвует один из собственников, часть из них или все сразу.
  3. Покупателей тоже может быть один или несколько.

В каких случаях он составляется?

Продажа недвижимости, особенно доли в ней, — сложный процесс.

От этапа переговоров до непосредственной продажи иногда проходит довольно много времени. Продавцу требуется получить отказ от других владельцев.

А покупателю может понадобиться время, чтобы собрать деньги, например:

    Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

  • получить одобрение ипотеки;
  • завершить другую сделку;
  • получить разрешение на использование материнского капитала;
  • и т. д.

В таких случаях и составляется предварительный договор.

Он служит обязательством заключить сделку на определённых условиях (о которых договорились стороны). Часто в таких ситуациях вносится задаток.

Для чего он нужен?

Предварительный договор фиксирует основные положения купли-продажи. Ни продавец, ни покупатель не смогут их поменять в одностороннем порядке.

В частности, продавец «не поднимет» стоимость, к чему покупатель может быть не готов. А покупатель не будет затягивать сделку или пытаться «сбить цену».

Что гарантирует сторонам?

Предварительный договор содержит те же условия, которые позже будут прописаны в основном.

То есть стороны получают гарантию, что договорённости не поменяются. В частности, стоимость не увеличится и не уменьшится.

Внимание! Однако такой документ не даёт полной гарантии получения жилья.

Даже суд не сможет в данном случае изменить право собственности. Но сторона, виновная в невыполнении договора, выплачивает неустойку и/или теряет задаток.

Нюансы оформления

  1. ФИО продавца и покупателя.
  2. Конкретный объект недвижимости (записывается тип, расположение, кадастровый номер, площадь и т. д.).
  3. Какая именно доля продаётс.
  4. По какой цене.
  5. В какой срок.
  6. Есть ли задаток.
  7. Как происходит окончательный расчёт (в том числе используется ли банковская ячейка или аккредитив).

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и ещё один — для регистрации сделки в ЕГРН.

То есть общее число будет не меньше трёх. Каждый экземпляр подписывается всеми участниками.

Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать, вместо него действует представитель. Для этого оформляется доверенность у нотариуса.

Важно! По 2-му пункту 429-й статьи ГК, предварительный договор заключается в такой же форме, что и основной.

Все сделки с долями должны удостоверяться нотариусом. Поэтому и для предварительного договора купли-продажи доли недвижимости обязательно нотариальное заверение.

  • Предварительный договор купли-продажи — это письменное обязательство о заключении сделки.
  • В нём перечисляются все важные моменты основного договора.
  • Предварительный договор купли-продажи доли недвижимости, как и основной, должен быть заверен нотариусом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/dokumenty/predvaritelny-dogovor-kupli-prodazhi.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Главная / Квартира / Предварительный договор купли продажи

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правилДо оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правилУзнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Читайте также:  Оформление выписки из реестра прав на недвижимое имущество

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец формы документа и правила заполнения

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости стороны нередко подписывают предварительный договор, которые служит гарантом серьезности их намерений. Такой документ может быть оформлен не только на продажу всей квартиры, но и ее части, а именно доли в праве.

Особенности сделки купли-продажи доли в квартире

Сделки в отношении долей в квартире имеет свою специфику. Так, сделку можно заключать только в отношении доли, если она выделена в натуре, и на нее имеется отдельное свидетельство о собственности (или иной документ, подтверждающий право на долю). Для того, чтобы стать предметом сделки, квартира должна находиться в общей долевой собственности.

Предварительный договор заключается на время подготовки к основной сделке. В частности, при продаже доли обязательным является уведомление всех собственников о предстоящей сделке. По закону им принадлежит преимущественное право на приобретение доли. Для этого владелец доли посылает им официальное письменное уведомление с условиями сделки.

И только если они отказываются от покупки, собственник доли вправе заключать сделку на свободном рынке. На время, пока продавец ждет ответа от других собственников, может быть заключен предварительный договор. По закону, если они не отвечают в течение месяца после получения уведомления, то это приравнивается к их отказу от заключения договора купли-продажи.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Обычно предварительный договор предусматривает внесение обеспечительной меры в виде аванса, задатка или залога. Это определенная часть стоимости квартиры (обычно в пределах 1-5%), которая передается покупателем и может быть утрачена им в случае неисполнения условий предварительного соглашения (например, уклонения от подписания в установленные сроки от основного договора купли-продажи).

Специфика сделок купли-продажи доли в праве собственности состоит в необходимости обязательного нотариального заверения подобных договоров. Такие требования вступили в силу с 2016 года. В ФЗ-218, который регламентирует переход права собственности от продавца к покупателю, прописано условие об участии нотариуса при регистрации прав на долю в квартире по результатам сделки купли-продажи.

Правила заполнения предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Подписание предварительного договора купли-продажи является правом, а не обязанностью сторон. Этот документ не является обязательным при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Он также не подлежит государственной регистрации и не предъявляется в Росреестр в момент переоформления права собственности в пользу покупателя.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Предварительный договор купли-продажи обязательно составляется в письменном виде.  Устные договоренности в данном случае не имеют значения. При нарушении одной из сторон своих обязательств по предварительному договору этот документ будет выполнять роль доказательной базы и основы для вынесения судебного решения.

При этом унифицированная форма предварительного договора отсутствует, поэтому стороны вправе разрабатывать содержание и структуру указанного документа по своему усмотрению.

По предварительному соглашению не переходит право собственности, оно лишь фиксирует намерения по заключению сделки на оговоренных условиях. Поэтому данный договор автоматически прекращает свое действие после подписания основного договора купли-продажи.

Уже на этапе подписания предварительного соглашения стороны обговаривают существенные условия заключения сделки. В частности, они определяются со стоимостью доли в квартиры, которая не подлежит изменению в одностороннем порядке. Другими словами, покупатель вправе не опасаться немотивированного увеличения стоимости со стороны продавца.

Цена доли в квартире определяется в договорном порядке. Но требуется учесть, что доля не может быть продана третьим лицам дешевле, чем было предложено иным собственникам.

Несмотря на обязательное нотариальное заверение договоров, предметом которых является доля в собственности, предварительный договор не требует участия нотариуса. Но законом не запрещено при желании прибегать к услугам нотариуса при оформлении предварительных договоренностей.

Структура и образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Предварительный договор купли-продажи должен максимально соответствовать основному. При этом разница будет в предмете сделки: это будет не квартира, а заключение договора купли-продажи с указанием сроков его заключения.

Сроки действия предварительного договора стороны определяют самостоятельно с учетом времени, которое требуется на подготовку к сделке (сбор всех документов и их проверка на юридическую чистоту).

Но допускается и не прописывать срок действия предварительного договора. По умолчанию это период составляет один год.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Также в предварительный договор следует включить следующие пункты:

  • наименование документа («Предварительный договор купли-продажи»);
  • место подписания;
  • указание на стороны сделки: продавца и покупателя, их паспортные и контактные данные;
  • описание доли в квартире: адрес квартиры, в которой она располагается, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, ее характеристика;
  • цена доли в квартире и порядок взаиморасчетов между сторонами;
  • величина аванса или задатка;
  • информация о других собственниках долей в квартире, дата получения от них отказа от преимущественного права и приложение такого отказа;
  • данные о лицах, прописанных в квартире и условиях их снятия с регистрационного учета (с указанием конкретных сроков);
  • информация о наличии или отсутствии обременений;
  • информация о наличии задолженности по услугам ЖКХ и порядке урегулирования ситуации с долгом: погашается продавцом из полученного аванса, погашается покупателем или остается за продавцом;
  • прочие условия: права и обязанности сторон, порядок расторжения или аннулирования, способы решения споров и пр.;
  • количество экземпляров;
  • дата подписания;
  • подписи сторон.

Документ составляется в двух экземплярах для каждой стороны сделки. К нему прилагается документация, на которую есть ссылка по тексту (копии технической документации на долю в квартире, документов о праве собственности продавца и подтверждающие его полномочия распоряжаться долей).

Составлять предварительное соглашение можно с опорой на готовый образец, прописав там информацию по конкретной сделке. Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать по ссылке.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи доли в квартире – это форма договорных обязательств, которая используется сторонами сделки купли-продажи для закрепления намерений продать долю в квартире и фиксации существенных условий предстоящей купли-продажи. Такой документ обязательно имеет простую письменную форму, нотариальное заверение не обязательно.  Его структура во много повторяет основной договор купли-продажи: разница лишь в предмете.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/dogovor-doli.html

Договор купли-продажи доли в квартире: как составить правильно, важные условия, образцы докуметов

Последние изменения: Май 2019

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже.

Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта.

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Особенности продажи доли в квартире

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

При несоблюдении срока ожидания решения или исключения из процедуры приоритетного предложения сделки текущим владельцам объекта, последние вправе оспорить продажу собственности через суд и признать сделку незаконной. Так как подобная ситуация невыгодна ни одной из сторон, следует неукоснительно соблюдать условия согласования перед отчуждением по долям.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Есть свои нюансы с использованием материнского капитала в расчетах за приобретаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены ГК РФ.

Однако, при использовании средств маткапитала ограничение касается лиц, состоящих в близком родстве (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа либо ребенка, являющихся долевыми собственниками. Это позволяет исключить риск незаконного обналичивания средств.

Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.

Читайте также:  Принцип нерушимости государственных границ: описание, применение в международном праве

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки:

  1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
  3. Техпаспорт, кадастровые документы на долевую квартиру.
  4. Выписку лицевого счета.
  5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
  6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
  7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

  Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

  • Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.
  • Структура текста договора должна позволять идентифицировать:
  • стороны сделки;
  • отчуждаемый объект;
  • его состояние;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • цену;
  • сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

  1. Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

  2. Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.
  3. К важным реквизитам документа относят следующие параметры:
  • Время и место заключения договора.
  • Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления).
  • Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж.
  • Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования.
  • Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты.
  • Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры).
  • Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры.
  • Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли.
  • Права, обязанности.
  • Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора.
  • Разрешение спорных ситуаций.
  • Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки.
  • В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Рекомендации к составлению

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.

  • Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
  • Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.
  • Процесс заверения договора происходит в следующем порядке:
  1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
  2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
  3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
  4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
  5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
  6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа.

Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп.

Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Как составить предварительный договор купли продажи доли в квартире?

Предварительный договор купли продажи доли в квартире нужен для фиксирования намерений продавца продать долю в квартире, а покупателя – приобрести ее на заданных условиях.

Особенности предварительного договора купли-продажи

Российским законодательством не запрещается продажа доли, а не целой квартиры. Такая сделка может происходить в несколько этапов: вначале подписание предварительного договора, затем – основного.

Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерения сторон заключить в перспективе основную сделку. Такой документ не подлежит регистрации в Росреестре и вовсе не является обязательным для оформления.

Между тем, наличие предварительного соглашения, оформленного должным образом, позволяет в принудительном порядке заставить вторую сторону подписать основной договор в установленные сроки.

Также указанный договор позволяет зафиксировать цену продажи доли в квартире и прочие существенные условия, менять которые собственник в одностороннем порядке не имеет права.

Таким образом стороны страхуют себя от дополнительных рисков в виде отказа от покупки квартиры в перспективе или изменения договорной цены недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правилКлючевая особенность предварительного договора состоит в его предмете. Он заключается не в переходе прав собственности на квартиру, а в намерении продавца/покупателя заключить в перспективе сделку на заданных условиях. После подписания базового договора предварительный – автоматически аннулируется. По предварительному соглашению собственник не меняется.

Специфика сделки купли-продажи доли квартиры заключается в том, что продавец первоначально обязан предложить ее другим собственникам. И только после полученного отказа, оформленного документально, он может приступать к заключению сделки с третьими лицами.

Под отказом также понимается отсутствие официального ответа от прочих собственников недвижимости в течение 30 дней.

Если продавец приступит к продаже, минуя правило о преимущественном праве других собственников, то такая сделка легко оспаривается в судебном порядке. Покупатель при этом вправе потребовать компенсации понесенных убытков.

На продавца накладывается еще одно ограничение: он не вправе продавать принадлежащую ему долю дешевле, чем до этого предложил другим собственникам.

Содержание предварительного договора

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Примерная структура документа будет следующая:

  • указание на стороны сделки: их ФИО, паспортные данные;
  • предмет: заключение договора купли-продажи, сроки его подписания;
  • характеристика квартиры, в которой продается доля: адрес квартиры, площадь, количество комнат, этаж;
  • подробная характеристика доли, выделенной в натуре или только на бумаге (например, ½ в собственности или комната в коммунальной квартире с отдельным кадастровым номером);
  • цена доли в квартире и порядок расчетов (рассрочка платежа, наличная или безналичная форма, использование банковской ячейки, депозита или услуг нотариуса) – ее стороны вправе определять в договорном порядке, но с учетом предложения продавца другим собственникам;
  • наличие аванса или задатка (задаток при срыве сделки продавцом возвращается покупателю в двойном размере);
  • сведения о других собственниках квартиры и дата получения от них отказа от преимущественного права покупки или отправки официального предложения, которое осталось без их внимания;
  • сведения о наличии прописанных лиц и условия их выселения – например, снятие с регистрационного учета в течение 7 дней после госрегистрации;
  • информация об обременениях или их отсутствии – если обременения есть, но покупатель об этом не был уведомлен, то он может отказаться в дальнейшем от подписания основного договора с возвратом залога или аванса, имея на это все правовые основания;
  • сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или порядке и ответственном лице за погашение долга – например, продавца можно обязать погасить все долги из полученного им аванса от покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • дата оформления и подписи сторон;
  • прочие условия по усмотрению сторон: порядок урегулирования споров, форс-мажоры, количество экземпляров.

К договору прилагаются копии технической и правоустанавливающей документации.

Нюансы заполнения

В том случае, если в тексте документа не прописана конкретная дата подписания основного договора, по умолчанию предварительное соглашение действует год.

Одна из сторон должна отправить второй официальное предложение заключить сделку до окончания действия предварительного соглашения.

Само предварительное соглашение не обязательно заверять у нотариуса. Тогда как основной договор по продаже доли квартиры по новым правилам, вступившим в силу в 2016 году, подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе.

Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать здесь.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-2.html

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО: особенности заключения и оформления

Пардус Лекс — юридическая компания

Читайте также:  Где получить снилс иностранному гражданину в москве?

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Из этой статьи вы узнаете:

  • Каковы особенности предварительного договора купли-продажи доли в ООО
  • В какой форме он заключается
  • Какие пункты должен включать
  • Нужно ли нотариально заверять договор

Иногда возникают ситуации, про которых по каким-либо объективным причинам не получается до конца оформить сделки в отношении прав собственности. Но имеющиеся договоренности между сторонами можно скрепить в другой форме.

При невозможности подписания контракта о купле-продаже в конкретный момент оформляется предварительное соглашение. Это документ, устанавливающий правовые взаимоотношения между его субъектами.

Какими характерными особенностями обладает предварительный договор купли-продажи доли в ООО, расскажем в нашей статье.

Особенности предварительного договора купли-продажи доли в ООО

Договор о купле-продаже доли в ООО — это документ, предписывающий продавцу передать принадлежащую ему на правах собственности часть уставного капитала ООО покупателю, который в свою очередь обязуется ее принять и оплатить.

В отдельных ситуациях купля-продажа доли в ООО предполагает составление предварительного соглашения, распределяющего обязанности между владельцем собственности и субъектом, желающим ее приобрести.

Такая форма фиксирования условий предстоящей сделки совсем не то, что протокол о намерениях. В последнем всего лишь обозначена готовность сторон к покупке/продаже. Никакими юридическими обязательствами они не обременяются.

Предварительное соглашение – это один из видов гражданско-правовых договоров. Статья № 429 п.

1 Гражданского кодекса РФ содержит полное определение, согласно которому его субъекты обязуются впоследствии подписать договор об отчуждении собственности или выполнении каких-либо услуг на всех условиях, указанных в документе.

Целью ставится подготовка участников к оформлению окончательного варианта. Помимо этого, соглашение позволяет заранее обговорить и утвердить порядок совершения предстоящей сделки (цену, способ оплаты и т. д.).

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО должен включать пункты, помогающие определить предмет и важнейшие положения основного договора. Когда эти данные отсутствуют, условия считаются несогласованными, а сам документ признается ничтожным.

 В предварительном соглашении о купле-продаже доли уставного капитала ООО фиксируется конкретная календарная дата, до наступления которой должен быть составлен основной договор. Однако выполнять это указание не обязательно, так как отсутствие числа не влечет за собой признание документа несостоятельным. Просто в таком случае на оформление окончательного варианта дается 12 месяцев.

Поскольку факт подписания предварительного соглашения уже предусматривает ряд обязательств для его участников, то просто так игнорировать его положения уже не получится. Субъект соглашения, уклоняющийся от заключения окончательного договора о купле-продаже без существенных на то оснований, обязан оплатить ущерб, причиненный другой стороне (ст. 445 п. 4 Гражданского кодекса РФ).

В качестве сторон предварительного договора купли-продажи доли в ООО могут выступать различные субъекты гражданского права.

Если одной из таковых является предприятие, фактически распоряжающееся имуществом (предметом договора), но не владеющее им (в том числе унитарные организации), то на подписание подобного соглашения согласия собственника имущества не требуется.

Предварительный договор о купле-продаже не считается сделкой с имуществом, поэтому действие ст. 295, 297 и 298 Гражданского кодекса РФ на него не распространяется.

В какой форме заключается предварительный договор купли-продажи доли в ооо

Если вам предстоит заключить предварительный договор купли-продажи доли в ООО, то в какой форме это надо сделать? Статья 429 (п.

2) Гражданского кодекса РФ отвечает на данный вопрос однозначно: форма предварительного и основного договора должна совпадать.

Если вы еще не определились по поводу варианта оформления, то все договоренности фиксируются на бумаге. Игнорирование данного требования повлечет признание ничтожности документа.

Кроме того, согласно указаниям ст. 21 п. 1 ФЗ № 14 от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка по продаже доли в обязательном порядке подлежит заверению у нотариуса.

Из этого положения следует, что для предварительного договора купли-продажи доли в ООО нотариальное заверение строго обязательно, иначе документ будет признан недействительным.

С такой позицией соглашаются преобладающее большинство специалистов и юридическая практика. Кроме того, имеют место решения судебных инстанций, подтверждающие ее состоятельность.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-ooo/

Граждане спрашивают: как происходит оформление предварительного договора купли-продажи доли в квартире? Образец документа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

ВАЖНО: Обязанности по нотариальному заверению законодательство не содержит, однако по запросу сторон нотариус может составить проект соглашения, проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на жилую площадь, убедиться в дееспособности сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в виде единого документа, подписываемого всеми его участниками (ч. 2 ст. 429, ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК РФ).

Процедуру государственной регистрации в органах ЕГРН такая сделка не проходит, но для участников является обязательной. При необходимости передумавшая заключать окончательный контракт сторона будет принуждена к подписанию в судебном порядке, с возложением на нее всех расходов. Цена вопроса очевидно высока – потеря денег и времени, трудности в последующих поисках альтернативного жилья.

Нюансы будущей сделки с недвижимостью фиксируются без права поменять их в одностороннем порядке.

Краткая инструкция по составлению и образец этого документа

Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:

  1. Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
  2. Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).

Существенные условия будущего соглашения

  • Объект продажи.Объектом продажи выступают доли в праве собственности на квартиру, выделенные в натуре или существующие только «на бумаге» (1/2, 3/4 и пр.), без установления границ. Также собственник всей жилой площади вправе продать ее нескольким покупателям по частям.Предмет должен быть описан максимально точно и полно, расхождения характеристик недопустимы. Конкретизируйте почтовый адрес, цифры площади, расположение комнат, кадастровый номер, балконы, этаж, параметры дома (экспликация БТИ). Возможно включить в текст документа ссылку на кадастровый паспорт объекта и сделать его приложением.Следует различать долю в праве собственности и комнату в «коммуналке».ВАЖНО: В целях идентификации предмета и подтверждения прав продавца обязательно запросить данные ЕГРН в органах Росреестра. Квартира должна находиться на кадастровом учете, с присвоением особого номера. Если передаваемые доли уже образованы, следует тщательно изучить историю их появления (конфликтный раздел, сложившийся или зафиксированный порядок пользования, наследство и пр.)
  • Цена каждой доли (ст. 555 ГК РФ).Стороны дают обязательство осуществить сделку именно по установленной заранее цене. Основной риск – резкое колебание стоимости квадратного метра.
  • Перечень лиц, сохраняющих права на жилую площадь (ст. 558 ГК РФ).Встречается ситуация, когда при смене собственника в квартире остаются родственники предыдущего хозяина или даже сам продавец.При возникновении любых споров в дальнейшем будут проанализированы условия передачи недвижимости: зафиксируйте точный объем прав жильцов, порядок распределения коммунальных платежей, период и основания проживания. Если жильё полностью освобождается, целесообразно указать точный срок и требование о снятии всех ранее проживавших с регистрационного учета.Идеальным вариантом будет получение продавцом архивной выписки из домовой книги, с указанием всех когда-либо прописанных лиц и причин их выбытия.

Форма предварительного договора купли-продажи доли в квартире.

Фиксируются условия о рассрочке, частичной оплате долей, процедуре доступа к банковской ячейке, наличной и безналичной форме оплаты.

Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости?

Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.

Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.

Сроки выполнения обязательств сторон по договору

При отсутствии согласованного срока подписания окончательного контракта, такое соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора.(ч.4, 6 ст. 429 ГК РФ)

До истечения периода для закрепления намерений обязательства одна из сторон должна направить другой соответствующее письменное предложение (телеграмма с заверенным текстом, ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).

При соблюдении такого порядка и неполучении ответа добросовестная сторона вправе воспользоваться судебной защитой. В случае, если срок наступил, а участники сделки молчат, предварительно согласованные обязательства прекращаются.

Чаще всего гарантией серьезности участников сделки служит передача денежных средств.

СПРАВКА: Задаток – наиболее устоявшийся, классический путь обеспечения исполнения обязательств, прямо предусмотрен действующим законом. В случае отказа принявшего задаток лица от выхода на сделку, преданная сумма, умноженная на два, должна быть им выплачена контрагенту.

Если виновно лицо, давшее задаток – средства остаются у другой стороны. Определения аванса закон не содержит, участники правоотношений сами устанавливают судьбу денег в случае срыва контракта.

Задаток гарантирует появление договора купли-продажи, а не используется как оплата недвижимости.

Заключительные положения

Раздел содержит положения о дате вступления договора в силу, количестве подписываемых экземплярах и иные подпункты по желанию сторон.

Правоотношения в сфере долевого участия в строительстве не регулируются предварительным договором купли-продажи недвижимости!

Заключение

Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.

Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/predvaritelnyj-dogovor-d.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector