Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Время чтения: 6 минут

До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение.

Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки.

Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.

Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Особенности земельных правоотношений и сделок с землей

Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Земля, согласно Гражданскому кодексу, считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками. Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:

  1. Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.
  2. В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса, установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.
  3. Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст. 27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.
  4. Независимо от вида сделки должен сохраняться режим использования участков. В частности, за третьими лицами может быть закреплено право проезда, технического обслуживания и ремонта строений, прочие сервитуты.
  5. Земля следует судьбе расположенных на ней строений (ст. 35 ЗК). Так, при продаже жилого дома права продавца на землю переходят к покупателю.

О том, как гражданам получить землю в собственность, читайте в материале «Отвод земельного участка».

Нормативная база для сделок с землей

Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство. Нормы Гражданского кодекса:

  1. Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
  2. Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.
  3. Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.

Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:

  • Земельный кодекс. Определяет оборотоспособность разных видов земель, особенности возникновения права собственности на них, охраны и оборота, возможность их продажи с аукционов;
  • Градостроительный кодекс. Регулирует особенности землепользования, формируя инвестиционную привлекательность земель для покупателей;
  • экологическое законодательство (ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях”, ФЗ “Об экологической экспертизе” и другие) устанавливает ряд дополнительных требований к владельцам отдельных видов земель;
  • Лесной кодекс. Регулирует правоотношения в части использования земель лесного фонда;
  • ФЗ “О недрах”. Указывает на специфику использования недр как неотъемлемой части земной коры и земельных участков.

Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002. Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.

Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Купля-продажа земли

Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.

Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:

  • цену объекта;
  • исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
    • месторасположение;
    • площадь участка;
    • целевое назначение и так далее.

Без этих сведений ДКП считается недействительным.

Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст. 37 ЗК:

  • продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
  • перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
  • ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;
  • покупатель вправе требовать уменьшить стоимость или расторгнуть сделку, если предоставленная продавцом информация об обременениях, о разрешениях на строительство или об иных качествах земли, которые формируют ее цену, окажется ложной.

Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.

Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.

Подробности читайте в материале «Аукцион по продаже земельных участков».

Дарственная на землю

Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.

Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица. Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной. Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).

Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.

В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.

Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.

Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.

Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Юридическое сопровождение сделок

Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:

  • несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
  • наложение границ;
  • пересечение «красных линий»;
  • наличие подземных коммуникаций;
  • споры с соседями.

Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:

  1. Углубленный анализ документов.
  2. Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
  3. Инициирование землеустроительной экспертизы.
  4. Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.
  • Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.
  • Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Нотариальная и государственная регистрация сделок

Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.

С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.

Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.

А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015. Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.

Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор;
  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • пакет других правоустанавливающих документов.
  1. Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.
  2. Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.

Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.

Заключение

Оборот земель в рамках гражданских правоотношений осуществляется на основании сделок. Их оформление регулирует гражданское законодательство, а особенности устанавливают нормы Земельного, Лесного, Градостроительного и иных кодексов.

Самые распространенные сделки с землей – купля-продажа, дарение и мена. Ни одна из них не способна менять целевое назначение земель, не может касаться участков, изъятых из оборота, и совершаться в отношении субъектов, чье право на владение землей ограничено.

Переход прав по любой из таких сделок подлежит государственной регистрации.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/xarakteristika-sdelok-s-zemelnymi-uchastkami.html

15. Виды сделок с земельными участками

  • Под
    сделками понимаются действия граждан
    и юридических лиц, направленные
  • на
    установление, изменение или прекращение
    гражданских прав и обязанностей. В
  • зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или
  • многосторонними)
    и односторонними. В односторонней сделке
    выражается воля одного
  • лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки
  • называются
    договорами. Для заключения договора
    необходимо выражение согласованной
  • воли
    двух и более сторон. Общие требования
    к совершению гражданско-правовых сделок

с
землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Сделки
с земельными участками совершаются в
письменной форме. Сделки с недвижимостью
подлежат регистрации в случаях,
предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение
в случаях, установленных законом,
требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность.

Читайте также:  Как написать заявление в полицию о клевете: особенности составления, доказательная база, порядок подачи

Такая сделка считается ничтожной (п. 1
ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не
установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Дополнительные сделки по изменению или
прекращению ранее зарегистрированных
сделок также подлежат государственной
регистрации.

Гражданским
законодательством закреплен принцип
свободы договора, т.е. стороны могут
заключить договор, как предусмотренный
законом, так и не предусмотренный, а
также смешанные договоры, содержащие
элементы различных сделок. Смешанные
сделки, содержащие элементы сделок,
подлежащих регистрации, подлежат
регистрации в целом.

Сделки
можно разделить на
подлежащие регистрации и не подлежащие
регистрации
.
По
правовым последствиям на сделки об
отчуждении (влекущие
переход права на недвижимость);

сделки, не
влекущие перехода прав.

1.
Сделки об отчуждении

направлены на передачу недвижимости в
собственность. К ним
относятся:

а) договоры
купли-продажи.

По
договору купли-продажи земельного
участка продавец обя­зуется передать
в собственность покупателя земельный
участок, а покупатель обязуется принять
земельный участок и уплатить за него
определенную денежную сумму.

Договор
купли-продажи земельного участка не
подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента его
подписания. Договор купли-продажи жилого
помещения подлежит государственной
регистрации.

Законом
установлены 2 существенных условия
договора купли-продажи недвижимости.

1. Объектом
купли-продажи могут быть только земельные
участки, прошедшие
государственный
кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре
должны быть указаны:

  • местоположение участка;
  • площадь участка;
  • кадастровый номер участка;
  • категория земли (целевое назначение);
  • разрешенное использование участка;
  • обременения участка и ограничения его использования.

Стороны
договора не вправе изменять целевое
назначение земельного участка,

являющегося
предметом договора. Также не подлежат
самовольному изменению такие условия
использования земельного участка, как
охранные зоны и обременения участка.

При
продаже земельного участка должен быть
соблюден принцип единой судьбы земельного
участка и объектов, которые на нем
расположены.

Не
допускается отчуждение земельного
участка без находящихся на нем здания,
строения, сооружения в случае, если они
принадлежат одному лицу.

2. Цена
недвижимого имущества, установленная
соглашением сторон (ст. 555 ГК).
Возможно
указание цены на единицу площади, тогда
цена договора определяется исходя
из
площади передаваемого недвижимого
имущества.

б)договор
мены.

На отношения сторон распространены
правила о купле-продаже.
Специальные
правила заключаются в том, что:

  • презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);
  • если обмен неравноценный, то оплачивается разница;
  • установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Мена
может не сопровождаться их денежной
оценкой.

в) договоры
дарения недвижимости.

Подлежит государственной
регистрации
независимо от вида объекта.
По договору дарения земельного участка
одна сторона
(даритель) безвозмездно
передает или обязуется передать другой
стороне (одаряемому)
земельный
участок в собственность (см. п. 1 ст. 572
ГК РФ). Ничтожным является условие
передачи
земельного участка после смерти дарителя.

Основной
признак дарения — безвозмездность. По
договору дарения не допускается встречная
передача вещи, встречное предоставление
права или наличие встречного обязательства
(п. 1 ст. 572 ГК).

Статьи 575 и 576 ГК содержат
случаи запрещения и ограничения дарения.
Не
допускается дарение имущества малолетних
и недееспособных

граждан их законными представителями
(родителями, усыновителями, опекунами).

Не
допускается дарение в отношениях между
коммерческими организациями.

Дарение
не может быть совершено на основании
генеральной доверенности
,
содержащей полномочия представителя
на совершение разнообразных сделок с
имуществом представляемого. К доверенности
на совершение дарения установлены
специальные требования, в ней должны
быть указаны предмет дарения и одаряемый.
В противном случае она ничтожна (п. 5 ст.
576 ГК).

г)
договоры ренты с передачей недвижимости
под выплату ренты, в том числе договоры
пожизненного содержания с иждивением

По
договору ренты одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (плательщику
ренты)
в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное
имущество периодически выплачивать
получателю ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления
средств на его содержание в иной форме
(п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор
ренты подлежит обязательному нотариальному
удостоверению, а также государственной
регистрации, если под выплату ренты
передается недвижимость (ст. 584 ГК). Рента
может быть бессрочной (постоянная рента)
или выплачиваться в течение жизни
получателя (пожизненная рента)

д)
договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) принятие
имущества по наследству.

Правоотношения по передаче земельных
участков по
наследству регулируются нормами
гражданского и семейного законодательства.
С 1 марта 2002г.
вступила в силу часть 3 ГК РФ, посвященная
наследственным правоотношениям.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т. е. сделку, для

совершения
которой достаточно выражения воли одной
стороны, в данном случае наследника.
Наследование земельных участков
осуществляется по завещанию, а при его
отсутствии — по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Приобретение
наследства осуществляется путем его
принятия, которое можно совершить двумя
способами:

  • фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);
  • подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о

принятии
наследства.

2.
Сделки без отчуждения

направлены, как правило, на передачу
недвижимости в пользование или в залог
и тем самым порождают не прекращение,
а ограничение (обременение) права. К ним
относятся:

а) договоры
аренды.

Аренда — это предоставление какого-либо
имущества, в данном
случае
земельного участка, во временное
пользование за определенную плату на
основе договора аренды.

Договор
аренды зданий, сооружений, нежилых
помещений, земельных участков на срок
не менее 1 года подлежит государственной
регистрации.

б) договоры
о предоставлении безвозмездное срочное
пользование

в) договоры
о залоге недвижимости (об ипотеке)

Согласно п. 1 ст.

1 Закона об ипотеке,по
договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона
—залогодержатель, являющийся кредитором
по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение
своих денежных требований к должнику
по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными
федеральным
законом. Залогодателем может быть сам
должник по обязательству, обеспеченному
ипотекой,
или лицо, не участвовавшее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом
имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя в его
владении и пользовании. Передача
имущества в залог не влечет прекращения
права собственности. Если должник не
исполнил обязательства, обеспеченного
залогом, заложенное им имущество может
перейти к залогодержателю только на
основании новой сделки, например
соглашения о приобретении заложенного
жилого помещения, но не на основании
договора о залоге.

Возникновение
ипотеки возможно на основании договора
и закона.

Возникновение
ипотеки на основании закона возможно
при купле-продаже земельного участка
в рассрочку или в кредит, если право
собственности переходит с момента
заключения сделки. Как правило, в случае
купли-продажи в рассрочку или кредит
право собственности переходит к
покупателю с момента внесения последнего
платежа.

Ипотека же возникает при
переходе права собственности к покупателю
с момента государственной регистрации,
при этом продавец до получения последнего
пла­тежа обладает правом залога на
предмет сделки — земельный участок.
Основания для обращения взыскания на
заложенное имущество содержатся в п. 1
ст. 348 ГК РФ, а также в ст.

50 Закона об
ипотеке.

К
обстоятельствам, влекущим обращение
взыскания па заложенное имущество,
отнесены: неисполнение или ненадлежащее
исполнение должником обеспеченного
залогом обязательства по обстоятельствам,
за которые он отвечает,
в частности, неуплатой или несвоевременной
уплатой суммы долга полностью или
в часты, если договором не предусмотрено
иное.

Особенность
обращения взыскания на недвижимое
имущество заключается в отчуждении
предмета залога по решению суда. Иск об
обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке,
предъявляется в соответствии с правилами
подсудности и подведомственности дел,
установленными процессуальным
законодательством.

Согласно
ст. 51 Закона об ипотеке, взыскание по
требованиям залогодержателя обращается
на имущество, заложенное по договору
об ипотеке, по решению суда, за

исключением
случаев, когда в соответствии с данным
законом допускается удовлетво­рение
таких требований без обращения в суд.
Статья 55 Закона об ипотеке содержит
перечень
случаев обращения взыскания на заложенное
имущество во внесудебном порядке.

Удовлетворение
требований залогодержателя за счет
имущества, заложенного по
договору об ипотеке, без обращения в
суд допускается на основании нотариально
удостоверенного
соглашения между залогодержателем и
залогодателем, заключенного исключительно
после возникновения оснований для
обращения взысканий на предмет ипотеки.

г)
договоры участия в долевом строительстве

(ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в
долевом строительстве).

  1. На
    момент заключения объект долевого
    строительства как объект недвижимости
  2. отсутствует.
    Договор участия в долевом строительстве
    регистрируется как обременение
  3. право
    собственности (или аренды) застройщика
    на земельный участок и ипотекой в
  4. пользу
    заключивших договор участников
    строительства либо банка, предоставившего
  5. кредит
    на строительство до привлечения первого
    участника (ст. 13 Закона об участии в
  6. долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП,
  7. открытом
    на предоставленный для строительства
    земельный участок.
  8. Земельный
    участок, принадлежащий застройщику,
    или право аренды земельного
  9. участка
    считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с
  10. момента
    регистрации договора участия в долевом
    строительстве (ст. 13 Закона об участии

в
долевом строительстве), договоры участия
в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст.
24

Закона
об участии в долевом строительстве

Источник: https://studfile.net/preview/5611974/page:12/

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

  • Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):
  • · земельный участок не должен быть изъят из оборота;
  • · он должен пройти кадастровый учет;
  • · сохраняется целевое назначение (категория земель);
  • · сохраняется установленный режим использования;
  • · отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;
  • · не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;
  • · в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;
  • · особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • · соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;
  • · письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);
  • · сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).
  1. ВИДЫ сделок с земельными участками:
  2. 1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:
  3. — Сделка по договору купли-продажи земельного участка;
  4. — Сделка по договору дарения земельного участка;
  5. — Сделка по наследованию земельного участка;
  6. — Сделка по договору мены земельными участками;
  7. 2) сделки, не связанные с отчуждением:
  8. — договор аренды земельного участка;
  9. — договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;
  10. — договор залога (ипотеки) земельных участков;
  11. — договор ренты земельного участка;
  12. — договор доверительного управления земельным участком.
Читайте также:  Какой штраф за утерю паспорта в 2020 году?

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление.

ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок.

Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555).

Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос.

власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

  • Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).
  • В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.
  • Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

  1. 1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  2. 2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  3. 3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Источник: https://megaobuchalka.ru/8/21076.html

Сделки с землей

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.).

Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд.

Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований.

Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет.

Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным.

Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г.

Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон.

Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора.

Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора).

Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить.

Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях.

Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора.

 Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем.

Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута.

Во избежание злоупотребления этим правом  со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на  земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/605-sdelki-s-zemlej

Теоретические аспекты правового регулирования сделок с земельными участками

россия собственность земля законодательство

Понятие сделки с земельным участком

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения прав на земельные участки. Определения сделки с земельным участком ГК РФ и ЗК РФ не содержат. В литературе также авторами не уделяется внимания понятию данного института.

Поэтому определение такой сделки представляется дать возможным на основании определения, даваемого ст. 153 ГК РФ, как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении конкретного земельного участка.

Некоторые авторы в качестве синонима употребляют словосочетание «земельно-правовая сделка».

Принято выделять четыре признака, присущие сделкам, которым вполне отвечают и сделки с земельными участками:

  • 1) сделка — это юридический факт;
  • 2) сделка — это правомерное действие;
  • 3) сделка — это волевой акт лица, совершающего действия;
  • 4) сделка характеризуется особой направленностью, т.е. действия лиц направлены на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
Читайте также:  Общая характеристика преступлений против личности

Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на определенные виды, что имеет определенное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:

  • а) в зависимости от числа сторон сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ).
  • б) по отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.
  • в) с учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.
  • г) по значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные.
  • д) обычные и условные сделки.
  • Что же касается условий действительности сделок, а также, видов недействительных сделок и их последствий, то к сделкам с земельными участками полностью применяются соответствующие правила ГК РФ.
  • В законодательстве закреплены общие и специальные правила совершения сделок с земельными участками, причем общие правила содержатся в ГК РФ, а специальные в ЗК РФ.
  • Общие правила сделок с земельными участками сводятся к следующему:
  • 1. сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых отнесены:
    • а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;
    • б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершения подобных сделок.
  • 2. Если сделка с земельным участком осуществляется через представителей, то они должны:
    • а) быть дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
    • б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.
  • 3. Сделка с земельным участком обязательно предполагает активные действия субъектов этого правоотношения: регистрация сделки в регистрационной службе и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение сделок с земельными участками предполагает по закону только активные действия.
  • 4. Активные действия могут повлечь за собой заключение сделки с земельным участком в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов сделки с земельным участком и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к этой сделки, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила купли-продажи.
  • 5. При заключении сделок с земельными участками должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. ст. 178, 179 ГК РФ).
  • 6. Сделка с земельным участком не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной регистрации.

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

  • а) по форме, т.е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки с земельными участками имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной регистрации;
  • б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки;
  • в) по содержанию сделки с земельным участком, в которой должны быть существенные условия:
    • — установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или имущественных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др.;
    • — устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия сделки с земельным участком состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка и т.д.;
    • — по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению и другие.

Специальные правила сделок с земельными участками заключаются в следующем:

  • 1) такие сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют государственные и муниципальные органы. В частности, сделки купли-продажи земельного участка и аренды земельного участка подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре;
  • 2) сделки с земельными участками ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. Сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. В случае, когда государство выступает и как собственник земли, и как сторона по договору, государственное регулирование земельных отношений может в большей степени затрагивать вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство является собственником земли, устанавливает размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей.
  • 3) сделки с земельными участками ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании, и другие;
  • 4) сделки с земельными участками осуществляются по особой предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры;
  • 5) сделки с земельными участками регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок, обязаны использовать его с соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом соответствии с целевым назначением и т.п.;
  • 6) правовое обеспечение сделок с земельными участками осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия.

По правовому содержанию сделки с земельными участками можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение договора аренды земельного участка на длительный срок устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств у последнего.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существование до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой у продавца прекращается право собственности на земельный участок.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. До введения частной собственности на землю в законодательстве был закреплен только один вид сделок с землей — аренда.

К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ст.

27 ЗК установила, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, что означает возможность регулирования сделок с землей только на федеральном уровне. Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон.

Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования.

Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательстве происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли.

Поскольку гражданско-правовой оборот земли не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов.

Поэтому сделки с земельными участками, «сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании».

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной экономики России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах.

В соответствии с гражданским законодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементы различных сделок.

В то же время необходимо отметить, что в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог.

В главе 2 настоящего исследования будут рассмотрены аренда земельного участка как традиционный договор на рынке земли и доверительное управление земельным участком как «новый» институт гражданского и земельного права.

Источник: https://studwood.ru/1159936/pravo/teoreticheskie_aspekty_pravovogo_regulirovaniya_sdelok_zemelnymi_uchastkami

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector