Перепланировка ипотечной квартиры: виды изменений, нюансы процедуры, ответственность за нарушения

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2019 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли её согласовать с банком и как узаконить?

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Иногда приходится брать в ипотеку не ту квартиру, которая подошла по всем показателям, а самую оптимальную по цене.

Есть ли законная возможность несколько перепланировать расположение комнат и подсобных помещений, если недвижимость в ипотеке?

Проще говоря, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения. Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.

На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Это значит, что перекройка жилья должна быть направлена не только на создание более комфортных условий проживания семьи заемщика, но и на существенное повышение стоимости квартиры.

Какими законами регламентируется?

Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов. В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.

Читайте также:  Если задержали зарплату: составление жалобы, правила подачи, пакет документов

Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.

Что говорит банк?

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Некоторые банки вносят в кредитный договор условие о запрещении всяческого вмешательства до истечения срока погашения кредита, а большинство банков ничего не имеет против, если стоимость недвижимости в результате переделок возрастет.

Но есть еще страховая компания, которая тоже должна одобрить намерения плательщика кредита.

Рамки дозволенного

Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:

  • менять расположение санитарных приборов и даже установить душевую кабину вместо ванны;
  • остеклить балкон или лоджию;
  • заменить дверной или оконный блок, не меняя размеров проемов;
  • делать косметический ремонт;
  • поменять покрытие пола, не трогая весь «пирог».

Все эти действия не влекут изменения площадей помещений, для их выполнения можно даже не ставить в известность ни банк, ни страховую компанию, ни БТИ с жилищной инспекцией.

Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:

  • перенести ненесущую перегородку;
  • объединить ванную комнату и уборную в совмещенный санузел, разобрав перегородку между ними;
  • расширить ванную или туалет за счет примыкающих кладовки, коридора и пр.;
  • кардинально сменить весь «пирог» пола;
  • расширить кухню за счет коридора, или кладовой, или даже комнаты, но с принятием мер безопасности, и пр.

В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.

Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:

  • закрывать вентиляционные каналы;
  • разбирать несущие стены;
  • демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
  • устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
  • делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.

В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.

Каким бы длинным не был договор, стоит выучить его чуть ли не наизусть, чтобы не «попасть» на штрафы.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.

С чего начать, куда обратиться?

Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.

Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:

  • после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
  • у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.

Теперь пришло время составить эскиз. С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.

Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.

В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.

Если изменения в квартире серьезные и нуждаются в проработке специалистами, то нужно проектной фирме, имеющей лицензию и СРО, заказать проект и получить согласования от заинтересованных служб, в зависимости от вида перекройки площади жилища. Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень бумаг для Жил. инспекции включает такие документы:

  • заявление;
  • проект;
  • все согласования – от БТИ, МЧС, банка и пр.;
  • технический паспорт – такой же, как и находящийся в пакете документов финансирующего банка;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт заявителя (копия);
  • письменное одобрение всех членов семьи.

Нужно все бумаги аккуратно сложить, перечень прилагаемых документов перечислить прямо на заявлении.

Документы подаются в единое окно Жилищной инспекции или МФЦ. Здесь проверят комплектность бумаг, заявление зарегистрируют.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Сроки оформления, стоимость и результат

Сроки оформления составляют период не более 45 дней.

Госпошлина платится при оформлении технического паспорта и составляет сумму в 900 руб. Стоимость же всех затрат на оформление документации может выражаться в сумме от 50-ти до 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ. Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.

В каком случае могут отказать?

Отказ может последовать, если:

  • предстоящие работы угрожают несущей способности каркаса здания (затрагиваются междуэтажные перекрытия или несущие стены, диафрагмы жесткости);
  • перекрываются вентиляционные каналы;
  • объединяются квартиры, принадлежащие разным собственникам;
  • заинтересованные службы не дали согласия;
  • нарушается звукоизоляция полов;
  • правление управляющей компании категорически возражает, и т.п.

Причин может быть множество, а законодательно отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ.

Особенности и нюансы

Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

Нарушение условий договора чревато санкциями.

Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/pereplanirovka/ipotechnoj.html

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условияБытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества.

При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки.

Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения.

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его
Читайте также:  Выплаты малоимущим семьям: размеры пособий, необходимые документы, правила получения

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.

Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире.

Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально.

В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени.

При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб.

Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями.

Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации.

Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации.

К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение.

Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.

Понятие перепланировки

Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:

  • Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
  • Изменение структуры полов в помещениях;
  • Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
  • Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
  • Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
  • Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.

Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:

  • Перемещение инженерных сетей;
  • Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
  • Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
  • Перенос кухонь и санузлов.

Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.

Можно ли делать перепланировку?

После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.

При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку.

В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.

Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.

Какие работы можно проводить?

Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.

Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:

  • Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
  • Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
  • Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
  • Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.
Читайте также:  Как оформить банкротство физического лица: порядок действий, необходимые условия, пакет документов

Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.

Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:

  • Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
  • Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
  • Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
  • Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
  • Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
  • Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
  • Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.

Последовательность оформления перепланировки

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

  1. Изучение банковского договора ипотеки;
  2. Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
  3. Оформление эскиза или проекта перепланировки;
  4. Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
  5. Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
  6. Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Изучаем договор

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон.

Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью.

Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Договариваемся с соседями и жильцами

Проведение строительных работ как в стандартной, так и в ипотечной квартире стоит немалых усилий и средств.

Помимо найма рабочих и закупки отделочных материалов, собственнику недвижимости в обязательном порядке требуется договориться с соседями и другими жильцами квартиры. Данное положение не является обязательным для исполнения.

Тем не менее, нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, позволит доказать законность проводимых ремонтных работ.

Обязательное согласие от соседей и других жильцов требуется в следующих случаях:

  • Перепланировка может затронуть места объекты и помещения общего пользования;
  • Перепланировка будет проводиться в коммунальной квартире.

Без разрешения от соседей и других жильцов проводить перепланировку квартиры можно в следующих ситуациях:

  • Будущие ремонтные работы не будут ущемлять права других жильцов многоэтажного строения. После проведения перепланировки не должен быть закрыт доступ к входным дверям, лестничным клеткам, мусоропроводу, а также инженерным сооружениям;
  • Проведение перепланировки не нанесет ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям;
  • При наличии эвакуационного выхода, строительные работы во время перепланировки никоим образом не огораживают доступ к нему.

Оформляем проект или эскиз

Перепланировка ипотечной квартиры может осуществляться в нескольких видах:

  • С составлением проекта. В данном случае реконструкция может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций;
  • С составлением эскиза. Данный вариант применим в том случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.

Когда у собственника квартиры нет опыта в проведении строительных или ремонтных работ, лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Проект перепланировки квартиры — это специальный документ, который включает в себя идеи дизайн-проекта. Он также показывает все изменения, которые будут внесены в старый план рассматриваемого объекта недвижимости. Зачастую не все задумки дизайнера воплощаются в действительность, так как их могут ограничить технические характеристики сооружения.

Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства, которые не могут быть включены в проект, поскольку согласование такого документа невозможно. К ним относят снос несущих стен, демонтаж и перенос газовых стояков, изменение расположения санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, а также оборудование каминов в панельных домах.

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Проект перепланировки составляют специализированные организации, у которых есть лицензия с допуском СРО. Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.

Когда не планируется серьезных изменений в благоустройстве квартиры, достаточно эскиза. Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана Бюро технической инвентаризации с пометками собственника. Согласование изменений по эскизу проводится по упрощенной схеме и не требует согласования в различных инстанциях.

Согласовываем проект с банком и страховой компанией

От результатов обращения заемщиков в банк и страховую организацию зависит будущее перепланировки. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта строительных работ. Обычно ответ приходит в течение одного-двух месяцев.

Порядок действий, которые необходимо провести после положительного ответа банка или страховой организации:

  1. Предъявить документы на перепланировку. Обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  2. Выполнить перепланировку в четкий срок, то есть не более чем за полгода с момента получения разрешения;
  3. Оформить перерегистрацию технического паспорта недвижимости;
  4. Получить новое свидетельство из ЕГРН.

Обращаемся в жилищную инспекцию

После получения согласия из банка, собственник квартиры должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов. В случае ремонта по эскизу получить разрешение гораздо проще. Проверка, согласование и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев.

Согласие от Жилищной инспекции по проекту получить практически невозможно. Обычно это объясняют угрозой нарушения целостности конструкции многоквартирного здания.

Документы, которые необходимо предоставить в Жилищную инспекцию:

  • Эскиз или проект строительных работ;
  • Заявление от владельца квартиры;
  • Согласие банка на проведение перепланировки;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Документы на объект недвижимости;
  • Согласие совершеннолетних граждан, которые проживают в квартире, где будет проводиться перепланировка.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Обращаемся в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ, то есть Бюро технической инвентаризации, для оформления нового техпаспорта сооружения. Сотрудникам организации необходимо предоставить ранее используемые документы. Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю потребуется оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки и стоимость оформления

Сроки перепланировки ипотечной квартиры зависят от сложности проекта. В среднем на ремонтные работы и оформление затрачивается около полугода. Такое требование зачастую выставляет банк.

Сроки, которые устанавливают различные организации во время перепланировки ипотечной квартиры:

  • Банк принимает решение по заявлению на протяжении 1 месяца;
  • Составление проекта занимает 2-3 недели;
  • Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней;
  • Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди. По общему правилу срок составляет до 1 месяца;
  • Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней;
  • Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности в 2-3 месяца.

После завершения работ потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра. Этот процесс занимает 2-3 месяца. Если банк указал при согласовании срок в 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • Проект перепланировки — от 3 тысяч рублей за простой вариант, от 15 тысяч за сложный;
  • Рассмотрение банком заявления — 2-5 тысяч рублей;
  • Услуги оценщика — 3-5 тысяч рублей;
  • Акт о завершении работ — около 15 тысяч рублей;
  • Новый технический паспорт — 2-7 тысяч рублей.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тысяч рублей, а по эскизу — от 10 тысяч рублей.

Почему могут отказать?

Основные причины для отказа перепланировки ипотечной квартиры:

  • Нарушение целостности или устойчивости многоквартирного дома из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление неузаконенной перепланировки ранее без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений. В данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
  • Нарушение установленного жилищного законодательства;
  • Отсутствие согласия соседей и других жильцов квартиры;
  • Запрет на осуществление строительной деятельности от банка.

Ответственность на незаконную перепланировку

При проведении незаконной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1 000 рублей, если дом не является многоквартирным. Когда дом рассчитан на большое количество проживающих, размер штрафа может доходить до 2 500 рублей.

Помимо штрафных санкций, за несоблюдение условий банковской организацией могут быть наложены следующие обязательства:

  • Принудительное узаконивание перепланировки;
  • Восстановление объекта недвижимости в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
  • Одностороннее расторжение договора, то есть досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей человека.

Для человека последствия незаконных действий могут быть очень тяжелыми. Особенно это актуально в том случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.

Несмотря на большую вероятность согласия банка на перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане решают самовольно изменить планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает, нельзя. Сотрудники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.

Источник: https://ahrfn.com/pereplanirovka/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-nyuansy-i-usloviya.html

Ссылка на основную публикацию