Каким способом участники долевого строительства могут защитить свои интересы

23 октября 2019

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках.

Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд.

Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Каким способом участники долевого строительства могут защитить свои интересы

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег.

Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома.

Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте.

При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний.

Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории.

Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214.

В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков.

В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию.

Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.

pro-banking.ru ЗАКОН НЕДВИЖИМОСТЬ ОБЩЕСТВО

Источник: https://pro-banking.ru/blog/v-kakih-slucaah-obmanutye-dolsiki-i-cleny-zsk-imeut-pravo-na-polucenie-deneznoi-kompensacii-ot

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Читайте также:  Как получить субсидию от государства: список документов, объем выплат, порядок обращения

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше.

Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков

27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.

Основные нововведения

Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками.

Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации.

Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.

В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).

Минстрой предложил изменить критерии отнесения граждан к обманутым дольщикамПроект приказа ведомства предусматривает изменение критериев признания пострадавшими граждан, потерявших деньги, вложенные в долевое строительство, и вносит поправки в правила ведения соответствующего реестра

В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости.

Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.

В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.

Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.

Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами.

«Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков.

И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».

Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона.

По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».

Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации.

«Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям.

Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.

Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее.

Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.

1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.

Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу.

«В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь.

На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.

Защищать права участников долевого строительства предлагается нерыночными механизмамиВ Госдуму внесен пакет поправок, касающихся ранее принятых изменений в правовом регулировании долевого строительства, вступающих в силу 1 июля

Читайте также:  Процедура усыновления ребенка: документы, порядок действий

Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».

Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».

По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.

«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/izmenen-mekhanizm-zashchity-prav-dolshchikov-postradavshikh-ot-nedobrosovestnykh-zastroyshchikov/

Обманутые дольщики: как защитить свои права?

В данном материале RealEstate.ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков

Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного  количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках.

Тем более странно видеть слишком спокойную реакцию власти всех уровней на сложившуюся критическую ситуацию на рынке долевого участия в строительстве. В данном материале RealEstate.

ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков.

Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее воплощения. Проблемы в долевом участии в строительстве не исключение. Объединиться можно официальным образом и неофициально.

Естественно, что обманутые дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обмениваться телефонами и адресами. Поэтому полезным оказывается создание сайта пострадавших инвесторов конкретного дома, жилого комплекса и т.п.

Затем формируется, но не оформляется юридически «инициативная группа» пострадавших, которая начинает вести целенаправленную работу по спасению своих инвестиций.

В некоторых случаях и ситуациях, такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но так случается не всегда.

Если же положение со стройкой достаточно сложное, то объединение дольщиков необходимо формализовывать. Естественно, что такое оформление целесообразно в форме некоммерческой организации.

Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). При этом, согласно ст.

137 ЖК РФ, к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета, также нет. Также, в п. 1 ст.137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право «выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги» а п.

2 той же статьи дает ТСЖ права «в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме» и «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков».

Сложив все эти правомочия, можно сделать вывод о том, что проведение строительно-монтажных работ не запрещено для ТСЖ. Согласно ст. 139 ЖК РФ, ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме. В то же время, Жилищный кодекс РФ в ст.110 предлагает такую организационно – правовую форму, как Жилищно – строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно с целью строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Таким образом, с целью организации всех будущих жильцов строящегося дома и создания легитимного руководящего центра, целесообразно создавать именно ТСЖ

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/obmanutie-doljschiki-kak-zaschititj-svoi-prava-36/

Можно ли вернуть деньги у застройщика

Гражданин пожелал приобрести квартиру в незавершенной новостройке. Пока клиент пытался оформить ипотечный кредит, застройщик потребовал внести задаток, чтобы забронировать квартиру на 1 месяц. С получением кредита вышла заминка, и срок истек. Тогда застройщик повысил цену за квартиру на 18 %. Такая сделка потенциальному новосёлу показалась невыгодной.

В возвращении задатка застройщик отказал. Но ведь есть же положение закона, указывающее на неправомерность требования задатка до регистрации ДДУ!

Вопросы

  1. Удастся ли убедить застройщика вернуть выданную ему сумму без суда? 
  2. Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика?
  3. Что нужно, для расторжения договора долевого строительства по инициативе дольщика?
  4. Если придется обращаться в суд, тогда какие выдвигать требования? Добиваться признания договора, касающегося задатка, ничтожным? Может быть стоит расторгнуть договор и потребовать вложенные средства обратно? Или лучше обвинить застройщика в том, что он не заключил ДДУ на четких условиях, зато потребовал задаток, и таким способом возместить выданную сумму в двойном размере?

Мнение юриста

Практика показывает, что застройщики редко соглашаются возвращать вложенные клиентами средства. Так что без судебного вмешательства вряд ли удастся обойтись.

После отсылки уведомления исполнителю работ и получения отказа (застройщик может выставить свои контраргументы или не отвечать), следует составить:

  • жалобу в Роспотребнадзор;
  • иск в суд.

В иске нужно обозначить:

  • намерение расторгнуть договор;
  • причину расторжения этого соглашения;
  • четко обоснованное требование возвратить выданную сумму и пр.

Дело в том, что застройщик увеличил стоимость работ именно в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ), а это серьезное основание для аннулирования документа. Ведь он изменил существенные условия договора (положения закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.

Однако заказчик мог необдуманно подписать дополнительное соглашение по поводу права застройщика на определенные действия. Поэтому следует предъявить юристу по строительству для более детального изучения все документы.

Предполагаемое решение суда

  1. Причиной срыва сделки явились именно действия застройщика, а именно — одностороннее увеличение цены без согласия заказчика. Так что суд, признающий правоту клиента, обяжет исполнителя выплатить двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Можно потребовать от суда признания соглашения о предоставлении задатка ничтожным. Ведь исполнять договор на условиях, которые застройщик объявил без согласия другой стороны, оказалось невозможно. Другими словами, если бы заказчик изначально знал об увеличении цены, он не заключал бы ДДУ с этим исполнителем.

Подготовка к процессу, чтобы судом было вынесено решение по сути дела, требует наличия всех востребованных документов. Такие проблемы не удается решать результативно, если брать за основу только общие положения, установленные законодателями.

Нельзя забывать про массу нюансов, всевозможные нормативные акты, последние нововведения в уже устоявшиеся законодательные нормы. Они понятны только компетентному юристу, занимающемуся вопросами строительства, и судье.

Не следует забывать и про сроки предъявления претензий, и про другие положения ст. 9 Федерального закона № 214, а также про правила признания договора недействительным (ст. 431 ГК РФ).

К тому же позицию застройщика, не согласившегося мирно решить проблему, непременно будет отстаивать в суде его юрист, обладающий значительным опытом в решении таких вопросов. Ему проще воспользоваться некоторыми положениями ГПК и добиться, чтобы иск, составленный заказчиком самостоятельно, из-за нарушения определенных процедурных требований не был принят к рассмотрению.

Наши юристы предоставляют консультации и юридическую помощь по всей России — без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге мы работаем круглосуточно. Задавайте свои вопросы через формы онлай консультации или звоните по телефону в Москве или по телефону в Санкт-Петербурге.

Консультация юриста в Москве

Юрист в Москве возле метро Царицыно Юрист в Москве в районе Текстильщики

Консультация юриста в Санкт-Петербурге

Юрист в Питере возле метро Маяковская Юрист в Питере в районе Кронштадтский Юрист в Питере возле метро Нарвская Юрист в Питере в районе Кировский Рубрики публикаций:
Добавить комментарий

Все отзывы перед отображением на сайте проходят премодерацию. Перед добавлением отзыва, пожалуйста, ознакомьтесь с пользовательским соглашением.

* Поля обязательные для заполнения.

Источник: https://jurist-gotab.ru/publication/mozhno-li-vernut-dengi-u-zastroyschika

Долевое участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов: способы обеспечения законных прав и интересов участников долевого строительства

(Донских Е. Г.) («Нотариус», 2008, N 4)

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ: СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗАКОННЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Е. Г. ДОНСКИХ

Донских Е. Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.

В конце XIX в. Шершеневич Габриэль Феликсович писал, что отношение законодателей к долгосрочным поземельным отношениям в целях застройки существенно изменилось. Еще в то время в праве застройки искали разрешения жилищного вопроса в крупных городах России. Земля в населенных местностях стоила громадных денег, и покупка ее для застройки не всякому была под силу.

Данная проблема осталась актуальна и по сегодняшний день. Наем для той же цели земли как отношение обязательственное и притом обычно краткосрочное мало обеспечивал арендатора и не давал ему возможности пользоваться кредитом. Право же застройки как вещное право давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику. Г. Ф.

Шершеневич подметил широкую будущность правового института застройки, который был наиболее подробно отражен в русском и австрийском законах 1912 г. Что же касается российского законодательства, то наибольшую значимость данный институт приобрел, а значит, и начал развиваться в правовом русле только в конце XX в. в связи с переходом экономики от административно-командной к рыночной.

Однако право застройки нас в данном случае интересует только в ракурсе рассмотрения договора участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов. В связи с ростом благосостояния населения и возрастающим спросом на жилье в условиях российской экономики участие в долевом строительстве, а подчас в совокупности с ипотечным кредитованием пользуется все большей популярностью.

Читайте также:  Медсправка на оружие: все о получении документа

Поскольку данный способ приобретения недвижимого имущества, зачастую именно жилого, становится единственно возможным способом обеспечения себя и своей семьи отдельным жильем.

Для развития российской экономики данный способ также является одним из наиболее благоприятных постольку, поскольку дает прогнозируемую перспективу развития тяжелой промышленности, а за ней, как последствие, развитие добывающей и легкой промышленности, транспортной инфраструктуры, роста рабочих мест и соответственно уменьшение безработицы, что на общей картине экономики дает рост ВВП и выход российской экономики на новый уровень на мировой арене. Однако долевое участие в строительстве находится в настоящее время в развитии как самих схем строительства с привлечением на этапе строительства денежной массы населения, так и в правовой регламентации данного процесса. Основные практические разработки начались еще в середине 90-х годов прошлого века, к правовым же основам данной сферы относились Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» , которые даже в минимальной форме не регулировали отношений, возникавших между застройщиком, инвестором и дольщиком. Только 30 декабря 2004 г. появился Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , который обобщил десятилетнюю практику взаимоотношений сторон в долевом строительстве и защитил участников долевого строительства. Хотя застройщики до сих пор применяют «темные» схемы при строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств физических лиц, особенно при строительстве домов, участки для строительства которых были получены до 1 апреля 2005 г. ——————————— Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г. // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 дек.

Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты своих интересов и способы обеспечения интересов участников долевого строительства.

Римское право предоставляло следующие виды обеспечения обязательства, которые используются в современном законодательстве: неустойка, залог, поручительство, задаток. Способы обеспечения обязательств должны применяться целесообразно и соответственно конкретному обязательству и конкретной ситуации.

Некоторые виды обеспечения обязательств одновременно могут являться и видами ответственности при ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств или угрозой применения в качестве таковой, которая носит реальный характер, — неустойка, задаток.

Залог — обеспечением права служит прежде всего вещь в том ее составе, какой оно имеет в момент взыскания, но всегда есть опасность, что стоимость имущества окажется ниже ценности обязательства и что еще к этому имуществу будет предъявлено одновременно столько требований со стороны других кредиторов, что под натиском взысканий оно не выдержит тяжести совокупности данных требований.

Для этого в имуществе должника всегда стараются индивидуализировать имущество в случае неисполнения или ненадлежащего обязательства, которое пойдет на погашение конкретного обязательства, «таким образом, кредитор верит, условно говоря, не должнику, а вещи» .

При залоге стараются выбрать всегда вещь, которая превышала бы сумму долга, что в максимальной степени гарантировало бы исполнение обязательства, а в случае его нарушения или ненадлежащего исполнения гарантировало бы погашение его после реализации, при этом обе стороны о таких обстоятельствах знают заранее, т. е.

в момент возникновения обязательства, что данные условия появляются на законных основаниях в договоре. Залог имеет многовековую историю правового применения, а также эффективного воздействия на отказ от неправомерных действий со стороны контрагента в плане умышленного невыполнения или ненадлежащим образом выполнения обязательств, так что трудно переоценить значение залога в качестве защиты законных интересов кредитора. ——————————— Аюшева С. Д. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 11.

А поэтому выбор залога как способа обеспечения интересов участников долевого строительства многоквартирных домов имеет целью защитить интересы не только участников, но и застройщиков. Законодатель предоставляет возможность застройщикам обеспечить свои обязательства перед участниками долевого строительства уже имеющимся у него имуществом без дополнительных затрат, используя залог.

Однако застройщик может использовать в качестве обеспечения своих обязательств и поручительство, основанное на договорной основе, в котором прописываются оптимальные условия ответственности поручителя, сроки действия поручительства, а также условия прекращения договора поручительства, позволяющие защитить интересы самого поручителя, но данные условия не должны быть уже, чем предусмотрел законодатель. При этом законодатель установил минимальный срок поручительства, который не должен быть меньше шести месяцев после предусмотренного срока передачи объекта долевого строительства. В случае досрочного прекращения поручительства участник долевого строительства должен быть извещен не позднее чем через один месяц до прекращения поручительства, при этом застройщик обязан заключить новый договор поручительства в 15-дневный срок с момента прекращения поручительства. Но данное обязательство не защищается правовыми санкциями, поскольку данная норма является декларативной, так как за несоблюдение данного срока или обязанности застройщик не несет никаких правовых последствий, а значит, участник долевого строительства при данном способе обеспечения обязательства является не в полной мере защищенным по сравнению с залогом, во всяком случае, в настоящее время пока существует данный правовой пробел, который, хотелось бы верить в это, будет ликвидирован законодателем в ближайшее время. Таким образом, залог в данной сфере является наиболее урегулированным способом и прерогативным со стороны законодательства. А учитывая то, что в Законе о долевом участии данная норма является императивной, она не подлежит изменению по договоренности сторонами и соответственно отказаться от ипотеки как способа обеспечения исполнения возникшего между ними обязательства невозможно, поскольку в законодательстве отсутствует оговорка «если иное не предусмотрено договором». Договор будет считаться ничтожным в случае наличия условия об отказе от законной ипотеки, так как, заключая данный договор, застройщик добровольно соглашается на ипотеку, так же как и при невыполнении им своих обязательств не требуется его согласия на погашения его задолженности по обязательству перед залогодержателем, в данном случае перед участником долевого строительства. В результате вышеизложенного можно сделать вывод о том, что законная ипотека может устанавливаться в договоре долевого участия в строительстве сразу или устанавливаться в отдельном договоре, а может не устанавливаться вообще. В любом из этих вариантов условия законной ипотеки будут едины для всех участников долевого строительства, так как договор долевого участия в строительстве по большому счету в правовом смысле, во-первых, является договором присоединения, во-вторых, множество залогодержателей имеют право залога на одно и то же указанное в Законе имущество залогодателя как единое целое, хотя каждый участник связан с застройщиком самостоятельным договором участия в строительстве и, по сути, имеет право только на определенную конкретную долю в этом целом. При этом Закон о долевом участии в строительстве четко разделил залогодержателей: залогодержатели — участники долевого строительства, которые становятся залогодержателями на основании залога, и залогодержатели — банки, которые приобретают свой статус на основании договора. Разделение сделано в связи с тем что физическое лицо наименее защищено, чем юридическое. В отличие от юридического лица физическое лицо действует из личных побуждений с целью удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей. Приобретение жилья у большинства граждан случается единожды, и при неблагополучном исходе данной сделки (потеря своих и/или заемных денег и при отсутствии права на недвижимое имущество) физическое лицо теряет все, поэтому вложение денежных средств в недвижимое имущество является значимым событием в жизни человека. В связи с этим разделение залогодержателей по основанию приобретения данного статуса является обоснованной мерой защиты физических лиц, тем самым проявляя социальную защиту граждан со стороны государства, хотя в данном случае и нарушается принцип гражданского права о равноправии сторон, но данное нарушение является осознанным, поскольку физические лица являются наименее защищенной категорией при совершении гражданско-правовых сделок в отличие от юридических лиц, как указывалось выше. Последствиями данных изменений стала увеличивающаяся динамика ипотечного кредитования физических лиц и ужесточающиеся условия по кредитованию застройщиков, что привело, с одной стороны, к сокращению неблагонадежных и недобросовестных застройщиков, а с другой — к «выживанию» более крупных. В результате сокращения численности застройщиков существенно изменилась общая ценовая политика застройщиков с уменьшением конкурентности в выгодную для них сторону, что незамедлительно сказалось на цене квадратного метра, а также привело и к увеличению заключаемых договоров ипотечного кредитования с участием физических лиц. На основании вышеизложенного формирование доступного рынка жилья и законодательное усовершенствование способов удовлетворения потребностей физических лиц в жилье следует рассматривать в совокупности как одну из приоритетных задач государственной политики в жилищной сфере. Подтверждением служит Федеральная целевая программа «Жилище» в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Решение жилищных проблем путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов по настоящее время является наиболее доступным способом, так как стоимость жилья, приобретенного таким способом, на 15 — 20% ниже стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке, оплата осуществляется в рассрочку, жилье является новым и обладает повышенными потребительскими характеристиками, потому что в настоящее время жилые комплексы или новые микрорайоны создаются со своей автономной инфраструктурой. И именно поэтому думается, что популярность долевого участия в строительстве в ближайшее время вряд ли изменится в силу как минимум экономических причин, и в связи с этим Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несомненно, будет занимать центральное место среди иных жилищных законов, за исключением Жилищного кодекса, продолжая усовершенствоваться в силу условий, диктуемых практическим применением его и сложившихся механизмов взаимодействия застройщика и дольщика, в том числе и в сфере способов обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирных домов.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j1893.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector