Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

  • Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:
  • Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:
  • — Устав

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

  1. После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:
  2. — Разрешение на строительство
  3. — Проектную декларацию

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Разрешение на строительство

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

  • Есть два вида финансирования новостройки
  • — От покупателей
  • — От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

  1. Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.
  2. Сделайте копию учредительных документов. В них входят:
  3. — Учредительные документы;
  4. — Договор страхования;
  5. — Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

  • ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:
  • — Адрес дома;
  • — Кадастровый номер объекта;
  • — Этаж и предварительный номер квартиры;
  • — Планировка и площадь квартиры
  • — Дата сдачи объекта

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Как проверить застройщика. Финансовые гарантии, документы

Из этой статьи вы узнаете, как проверить застройщика при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников, не купить жильё у банкрота или сомнительного девелопера, какие сведения понадобится собрать, и где их найти.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Эффективная проверка застройщика учитывает несколько факторов:

  • Репутация, добросовестность, отзывы.
  • Опыт в сфере жилищного строительства, результаты работы – готовые объекты, сданные в эксплуатацию.
  • Финансовая устойчивость, банковские партнёры, иные источники инвестиций.

Есть множество факторов, определяющих благополучие компании-застройщика. Некоторые из них не зависят от внутренних дел девелопера, управления и других моментов.

Это изменения в законодательстве страны, валютные котировки, общее экономическое положение в стране, иные нюансы, на зависящие от застройщика.

Однако надёжный девелопер переживёт кризис, найдет способ реализовать проект с большей вероятностью.

Есть ли универсальный рецепт, как проверить застройщика на надежность и честность? Одного способа нет, но существует множество критериев. Они связаны с официальной и неформальной информацией о компании.

Начнём по порядку. Первым делом ознакомьтесь с разделом «О нас». Изучите эту информацию. Когда компания создана, кто её учредители, руководители. Стоит также почитать, что пишут в СМИ. Загляните на специализированные порталы. В первую очередь – от РБК и ИРН. Там информация будет подана профессионально и объективно.

Далее проверьте партнеров и инвесторов. Кто кредитует девелопера и выступает в качестве генерального подрядчика. Если генподрядчик – известная в стране компания, риски ниже.

Аналогично при наличии инвестиций от крупных российских банков, финансовых корпораций и инвестиционных фондов. Найти нужные для проверки надежности застройщика данные поможет Проектная декларация.

Найти нужные данные можно в разделах, где описываются общие финансовые риски и структура финансирования проекта.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Следующий важный вопрос, какие документы проверить у застройщика, чтобы обеспечить безопасность сделки?

  • Учредительные документы.
  • Сведения о государственной регистрации не только основной компании, но и дочерних, выполняющих конкретные работы по проекту.
  • Налоговая документация (постановка на учёт в ФНС).
  • Годовые отчёты, бухотчётность.
  • Проверки за последний год деятельности, выполненные аудиторскими компаниями.

Также стоит зайти на официальный сайт УФНС РФ и получить там выписку ЕГРЮЛ на момент подготовки договора. Так вы убедитесь в законности выполнения работ, наличии полномочий у лица, подписывающего бумаги от имени исполнителя. В полученной выписке указаны фамилии руководителей компании. Проектная декларация также содержит информацию о застройщике и его учредителях.

Но, если выписки вы получаете самостоятельно, то как проверить документы застройщика перед приобретением жилья в строящемся доме? Законодательство РФ, а именно ст.

210 Федерального закона №214-ФЗ позволяет вам потребовать эти данные, и компания не имеет права отказать. Более того, девелопер должен предоставить подлинные документы или нотариально заверенные копии.

Потом следует проверить данные по самому проекту – договоры, заключения, разрешения.

Следующий важный момент – как проверить застройщика в Росреестре? Нужно зайти на сайт https://rosreestr.net и запросить выписку. Учитывайте сроки регистрации. Если договор регистрировался недавно, его могли не успеть внести в базу. Иногда процедура занимает 1 – 2 месяца.

Важно! Также проверяйте, кем подписывается договор, и на каких основаниях. Имеет ли этот человек необходимые полномочия или доверенность, кем она выдана. Фамилии легко найти в интернете. Если они связаны с делами о мошенничестве, поисковик выдаст информацию.

Если не знаете, как проверить надежность застройщика при покупке новостройки, проще всего ознакомиться с другими объектами. Посмотрите, что строилось за последние несколько лет. Пообщайтесь с владельцами жилья. Были ли переносы сроков сдачи, спорные моменты.

Важно! Убедитесь, что строительство соответствует местному законодательству, а сам дом строится не рядом с охраняемыми объектами историко-культурного наследия. Может оказаться, что застройку заморозят на время получения разрешения или отменят вовсе.

Крупные девелоперские компании, у которых всё в порядке с финансированием, могут себе позволить начинать продажи квартир на финальных этапах строительства. Они оперируют собственными и кредитными средствами, и мало зависят от покупателей.

Читайте также:  15 категорий россиян, которые будут освобождены от уплаты налога на имущество: категории россиян, список документов

Что можно и нужно изучить:

  • Источники финансирования в Проектной декларации. Если там указаны крупные банки, кредитующие строительство, доверие к такому застройщику намного выше. Мелкие региональные банки могут быть сателлитами, и существовать исключительно для проведения махинаций.
  • Объём продаж по проекту. Просто запросите в ЕГРН выписку о договорах долевого участия.
  • Цены компании. Если они существенно ниже рыночных, а о сезонных скидках речь не идёт, будьте внимательны. Возможно, у компании возникли серьёзные финансовые проблемы, которые пытаются решить за счёт дольщиков.
  • Публичное размещение ценных бумаг и котировки на биржах. Выйти на торги без множества проверок невозможно. Если на фондовом рынке продаются акции, это хороший признак. Отследите котировки за последние месяцы. Они часто отражают положение вещей в компании.

Также стоит проверить застройщика онлайн, заглянув на ресурсы, публикующие рейтинги по региону и стране в целом. Публикуется объём квадратных метров жилой площади в год, а также прибыль, полученная за отчётный период.

Также стоит проверить аккредитацию застройщика в банке. Сам факт её наличия – важный критерий. Банковские организации строго проверяют кредитуемые компании, прежде чем оформить договор и дать деньги.

Закон всегда требует материального обеспечения всех обязательств компании перед дольщиками. Но часто покупатель не знает, как проверить надежность застройщика при долевом строительстве, и какие критерии важны.

Материальная ответственность исполнителя (застройщика) перед клиентами-дольщиками страхуется. Ранее девелопер мог выбрать один из доступных вариантов. Это мог быть договор с ОВС, страховой полис или банковское поручительство. В 2017 году застройщиков обязали вносить средства в компенсационный фонд. Из него будут выделяться деньги на финансирование долгостроев и компенсации дольщикам.

Не всегда проверка застройщика перед покупкой квартиры по основным критериям даёт нужный результат. Поэтому стоит пройтись по форумам, на которых собираются дольщики. Желательно, чтобы это были клиенты конкретной компании. Там вы узнаете обо всех преимуществах и недостатках компании, самого проекта. Есть также отзывы, но их часто пишут под заказ. Причём, негативные тоже.

Что нужно учесть?

  • Недовольные дольщики есть всегда. Жалобы – нормальное явление. Волноваться стоит, если негатива много, обоснованного и с конкретикой. В частности – мошенничество, постоянные срывы сроков, незаконное строительство.
  • Судебные тяжбы – не приговор. Спорные ситуации возникают регулярно, решаются в судебном порядке.
  • Часто конкуренты занимаются чёрным пиаром, создавая ложные инфоповоды в сетевых и офлайн-СМИ.

Поэтому такая субъективная проверка застройщика онлайн не всегда позволяет получить полную картину.

В едином реестре компаний-застройщиков, вы узнаете всё, что нужно обо всех девелоперах, привлекающих средства по ДДУ на территории России. Там же выдаётся рейтинг, указывающий надёжность девелопера. Это напоминает принцип банковских рейтингов.

Проверка на банкротство и реестр проблемных девелоперских компаний

Один из ключевых вопросов – как проверить застройщика на банкротство, и где искать эту информацию? Вам потребуется сделать несколько простых манипуляций в интернете:

  • На официальном сайте арбитражного суда перейдите в картотеку, где хранятся все дела.
  • В графе поиска «ответчик» укажите юридическое название девелопера.
  • Перейдите по ссылке на список дел о банкротствах.

Иногда компанию пытаются обанкротить намеренно. Если тяжбы дошли до официальной процедуры, то информацию о ней можно взять в федеральном реестре. Но даже такая проверка застройщика на банкротство не всегда даёт объективные результаты. Деловые споры с подрядчиками и инвесторами часто приводят к судебным разбирательствам.

Важно! Распространённая ошибка – искать по базам сам бренд компании-девелопера. Проверяйте по названиям фирм (дочерних), которые занимаются застройкой на конкретных участках. Узнать их названия можно в Проектной декларации и в самом ДДУ.

Лучше всего, как проверить застройщика при покупке квартиры разбираются юристы, профильные специалисты. Если поручить задачу экспертам, вы сэкономите время, и гарантированно получите результат.

Они проведут анализ финансовой активности и судебных дел, проверят всю документацию, убедятся в том, что субподрядчики, задействованные в проекте, надёжны.

Проверке подвергаются публикации в СМИ за выбранный период, информация на тематических ресурсах. Проводится масштабная аналитическая работа с полученными данными.

Специалисты не только знают, где проверить застройщика, но и понимают, какие данные влияют на финансовую безопасность дольщика, указывают на риски.

Они убедятся, что девелопер имеет актуальную лицензию, в порядке все учредительные документы, правильно оформлена проектная документация, есть разрешение на строительство. Также будут проверены все подрядные организации, задействованные в выполнении проекта.

Мало просто проверить застройщика по ИНН онлайн и сделать несколько выписок из реестров. Важно собрать информацию о деятельности компании. Её могут характеризовать даже старые архивные объявления о продаже квартир в новостройках конкретного девелопера.

Правило «доверяй профессионалам» актуально всегда. Например, купив квартиру в новостройке, вы не всегда получаете жильё, полностью соответствующее требованиям комфорта.

Решением станет комплексный ремонт квартиры по индивидуальному дизайн-проекту. Ситуация та же, что в примере с юристами. Вы даёте задание и «забываете» о квартире на некоторое время.

Компания занимается подбором рабочих, покупкой и доставкой материалов, и вам остаётся лишь принять работу и получить гарантию.

Источник: https://sdelano.ru/stati/kak-proverit-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry-v-novostroyke/

Как не стать обманутым дольщиком

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Читайте также:  Следы орудий взлома: классификация, фиксация следов

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)  

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Особенности и этапы проверки надежности застройщика

Проблемы строительства жилья, особенно последние десятилетие, были связаны с надежностью застройщиков, их компетентностью, честностью и профессионализмом.

Сегодня каждый будущий владелец заветных квадратных метров, прежде чем внести свои кровные в строительство жилья, думает как проверить надежность застройщика, как не оказаться среди тысяч дольщиков кружащих вокруг недостроенных и брошенных кварталов новостроек.

Есть ли возможность заранее найти способы выбора надежной строительной компании для реализации вашей мечты о собственном комфортном жилье? Попытаемся в этом разобраться.

Кто строит нам жилье

Жилье строят в России около 4 тысяч строительных компаний и около четверти из них замешаны в нарушении законов, срыве сроков строительства и просто в мошенничестве.

Столь вопиющая ситуация привела к мерам, которые Правительство применяет в этой области деятельности в виде поправок к федеральному закону №214 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

С 1 июля 2017 года уставный капитал строительной компании не может быть меньше 1,5 млн. рублей, вводится показатель размера уставного капитала от объема строящихся им объектов — 1 кв. м строящегося жилья должен быть обеспечен 1,5 тыс.

рублей уставного капитала. Для защиты прав дольщиков в обязательном порядке производятся отчисления в Фонд защиты их прав в размере 1% от себестоимости строительства.

Эти средства должны вноситься строительными компаниями до получения разрешения на строительство.

Одновременно Министерство строительства вводит в практику оценки строительных организаций рейтинг надежности застройщиков, который будет составляться на основе анализа нарушений ими своих обязательств перед дольщиками, оценку финансовой дисциплины и ряд других важных показателей их финансовой стабильности.

Увеличиваются и штрафные санкции за нарушения в порядке привлечения средств дольщиков до 1 млн. рублей, а руководитель такой компании может получить реальный срок заключения. Увеличился размер штрафа за неверное внесение информации в проектную декларацию и ее несвоевременное изменение до 400 тыс. рублей.

Эти меры, по замыслу авторов поправок к закону 214-ФЗ, очистят рынок строительных услуг от желающих быстро «заработать» на дефиците жилья в стране. С другой стороны, эти меры приведут к удорожанию строительства — по сути это та цена, которую должен заплатить будущий владелец жилья за уверенность, что его не обманут. Поживем — увидим.

А для желающих приобрести жилье, неизменным остается главный вопрос: Как определить надежность застройщика?

Как определить надежность застройщика

Реестр неблагонадежных застройщиков

Для того чтобы не оказаться среди обманутых дольщиков следует сразу проверить включен ли застройщик в реестр неблагонадежных по вашему региону, который ведут многие регионы страны начиная с 2008 года. Например, в Москве и Московской области на 30.06.2017 года в этом реестре находятся 129 строительных компаний.

В такой реестр входят застройщики, которые:

  • строят без официального разрешения на строительство;
  • имеют «замороженные» стройки со сроками более 9 месяцев;
  • на строительный участок более 3-х лет не ступала нога строителя такой компании;
  • компания систематически нарушает 214-ФЗ;
  • в учредителях и руководстве застройщика есть лица, входившие в состав других строительных компаний, признанных неблагонадежными.

Такой реестр находится в открытом доступе, с ним можно ознакомиться в интернете на сайтах городов, областей и региональных Министерства градостроительства.

Как проверить застройщика: способы и рекомендации

Исключение компаний из этого реестра возможно только по истечении 2-х лет с устранением всех нарушений, которые были обозначены при включении ее в реестр.

Есть общественные организации, отслеживающие таких застройщиков. В первую очередь к ним относятся местные общества обманутых дольщиков, в Москве дольщик-прав.рф или дольщикироссии.рф, в Приморье www.help.su.

Сайт строительной компании

Каждая строительная компания, строящая большие объемы жилья, имеет свой сайт в интернете. Ознакомьтесь с ним, в нем надо обратить внимание на ее уставные документы, на размер оплаченного уставного капитала, который должен соответствовать размерам строящихся объектов по соотношению, о котором мы писали в предыдущем разделе.

В разделе «О компании» узнайте срок ее деятельности на строительном рынке, который также играет роль: чем длительнее этот срок, тем меньше шансов быть обманутым при строительстве жилья дольщика. Часто солидные компании публикуют состав структуры управления, что свидетельствует об ее открытости и уверенности ее положения на рынке.

Полный набор учредительных документов вы можете получить для ознакомления на сайте, в него входят:

  1. Учредительные документы
  2. Свидетельство о государственной регистрации
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговой
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
  5. Аудиторское заключение о его деятельности за последний год

Отзывы о деятельности в разделе сайта компании «СМИ о нас» имеет смысл читать только отрицательные, чтобы представлять какие огрехи в строительстве можно ожидать от компании. Объективную оценку лучше проверять в надежных источниках и на форумах, где представлены более независимые оценки деятельности застройщика: обманутые дольщики, объединенный форум обманутых дольщиков.

На сайте компании всегда есть раздел «Реализованные проекты», ознакомьтесь с ними и сопоставьте с разделом сайта «Проектная декларация», где вы найдете реализованные проекты или участие компании в таковых за последние три года.

Если они реализованы в местности, где вы собираетесь строить жилье, то это означает наличие связей застройщика с местной администрацией и отсутствие проблем с получением разрешительной документации у него, согласованиями на получение энергоресурсов, что является несомненным плюсом в оценке его надежности.

Для пущей объективности, съездите на ближайшие построенные объекты этой компании и визуально определите качество их работ, а по возможности пообщайтесь с жильцами этих домов для оценки процедуры строительства и качества выполненных работ.

В разделе сайта «Документы» должны отражаться лицензии, документы о членстве в СРО, постановление местных органов о выделении участка под строительство объекта, ТУ на присоединение ко всем энергоресурсам и системам обслуживания жилья (воде, электроэнергии, канализации), договор аренды или субаренды. Разрешение на строительство объекта отсутствует в открытом сайте, его вы можете запросить, при намерении стать дольщиком строительства.

В этом разделе сайта должен быть и типовой договор о долевом строительстве объекта. Сопоставьте договор компании о долевом строительстве с типовым договором на федеральном сайте по закону 214-ФЗ. В случае его существенного расхождения обратитесь к юристам для выяснения, какие неожиданности могут появиться у вас с подписанием такого договора.

Помимо этого, на сайте должны быть размещены документы:

  • по обустройству придомовой территории;
  • планы и график строительства с учетом отдельных этапов строительства и ввода в эксплуатацию;
  • информацию об общей площади жилых и нежилых помещений и их стоимости;
  • фотографии строительства, которые ежемесячно должны обновляться, чтобы отражать изменения на строительной площадке.

Практически на сайте должна быть вся информация, подтверждающая надежность компании. При этом застройщик обязан обеспечить круглосуточную и бесперебойную работу сайта и его доступность без регистрации или платы.

Однако, сайт компании является предметом творчества владельцев сайта, строящих вам дом, и в любом случае будет носить рекламный характер, приукрашивающий действительность. Поэтому стоит проверить многие аспекты деятельности компании самостоятельно на ресурсах интернета.

Проверка застройщика на информационных ресурсах интернета

Очень полезную информацию можно получить на сайтах картотека арбитражных дел и решения арбитражных судов, где можно обнаружить судебные дела застройщика по искам дольщиков или исполнительные листы в службе судебных приставов. Информация такого рода открыта и регулярно обновляется.

Она имеется на сайте fssprus.ru/iss//ip, где можно увидеть непогашенные задолженности компаний, подтвержденные в суде. Если у потенциального застройщика имеется крупная сумма такой задолженности, то лучше поискать другого застройщика.

И несомненно не имеет смысла иметь дело с компанией, на которую запустили процедуру банкротства. В регионах есть региональные сайты, на которых дается перечень предприятий, на которые применяется процедура банкротства, например, в Москве на сайте stroi.mos.

ru в разделе «Долевое строительство» дана информация о банкротствах и адреса проблемных объектов.

Информацию о задолженности компании перед бюджетом можно найти на сайте service.nalog.ru/zd.do, если таковая имеется — это может служить тревожным сигналом для потенциального дольщика. Имеет смысл сразу проверить на сайте egrul.nalog.

ru/ точное наименование предприятия и сравнить его с наименованием в договоре долевого участия (ДДУ), чтобы избежать заключения договора с «прокладкой» строительного предприятия. Проверьте дату регистрации предприятия, если дата регистрации свежая, а строит объекты много лет, это может означать смену названия организации для ухода ее от ответственности перед дольщиками.

Дату назначения директора компании также стоит проверить, при частой смене директоров возникают сомнения в надежности компании застройщика.

Посещение офиса застройщика

Посещение офиса застройщика лучше сделать после детального ознакомления с его сайтом и выяснения принадлежности компании к неблагонадежным застройщикам. В офисе застройщика вам сразу предложат договор участия в долевом строительстве с приложениями к договору, ознакомьтесь с ними и после этого попросите ознакомиться со следующими документами:

  • разрешением на строительство;
  • документацией на строительство дома;
  • результатами госэкспертизы документации на строительство;
  • документы на право вести строительство многоквартирных домов на выделенном участке.

Отсутствие одного или нескольких документов может привести к тому что строительство дома ограничится строительством забора вокруг участка земли. Поэтому заключайте ДДУ, только после получения компанией всех вышеназванных документов.

Кроме этого, затребуйте учредительные документы компании в оригинале или в виде заверенных нотариально копий, которые вы не обнаружили на сайте. Если вам в этом откажут, то можно проверить их в налоговой инспекции, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Поскольку эта процедура является платной и ожидать получение выписки вам придется 5-7 дней, лучше обратиться на сайт Федеральной налоговой службы, где в разделе «Проверка контрагентов», зная ИНН, ОГРН или полное наименование организации застройщика, можно получить электронную выписку с данными, содержащимися в реестре организаций.

Финансовая состоятельность застройщика

Строительство жилого дома или комплекса домов ведутся чаще за счет банковских кредитов, чем за свои средства.

Договоры долевого участия облегчают финансовый режим строительства дома, но если объем этих договоров превышает объем заимствованных средств в банке и собственных средств застройщика, то возникают серьезные риски в процессе строительства дома.

Такое положение может привести к созданию строительной пирамиды, при которой застройщик средства дольщиков с одного объекта перекидывает на другой строящийся объект.

Лучше если финансирование стройки идет за счет кредитов крупных банков и само строительство аккредитовано в одном из них, это повышает гарантию успешного завершения стройки за счет непрерывного финансирования стройки и за счет совместной ответственности банка и строительной компании за завершение строительства объекта. Однако, сегодня заимствование в банках строителями затруднительно из-за высоких процентных ставок кредитования и наличия у банков «коротких» денег.

Эти трудности вновь возвращают застройщиков к долевому способу финансирования строительства. Но новые поправки к 214-ФЗ не позволяют использовать эти средства на реализацию текущего проекта, поскольку деньги дольщиков аккумулируются в банке и передаются им застройщику только после сдачи объекта.

Читайте также:  Сделки с землей: основные принципы, юридическое определение

Финансовую состоятельность застройщика имеет смысл проверять, даже если он отсутствует среди неблагонадежных застройщиков, и нет судебных исков в его адрес от дольщиков.

Самым простым вариантом будет ознакомление с проведенным аудитом компании за последний год ее деятельности, которое застройщик обязан предъявит по запросу потенциального дольщика. В отчете независимого аудитора указывают нарушения, обнаруженные в бухгалтерском учете и отчетности, а также оценку деятельности строительной компании.

Нарушения довольно трудно оценить человеку, далекому от бухгалтерского учета, но оценка деятельности компании аудитором доступна для понимания большинству.

Можно также ознакомиться с бухгалтерским отчетом деятельности компании за предыдущих три года, если вы умеете читать бухгалтерские статьи. Если нет, то можно получить информацию о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика, балансовую стоимость активов и финансовый результат деятельности компании.

Наличие большой дебиторской задолженности свидетельствует о слабом обороте денег в компании, она должна испытывать постоянные трудности с финансированием процесса строительства. Большая кредиторская задолженность — также плохо, особенно если она превышает балансовую стоимость активов компании.

Возникают серьезные риски остановки строительства при срывах поставок материалов и комплектующих из-за неоплаты предыдущих поставок.

При отсутствии прибыли в финансовом результате деятельности компании можно предположить, что компания не эффективна и может нарушить сроки исполнения договора с дольщиками и даже не выполнить его в целом.

Заключение

Как выбрать надежного застройщика — задача не из простых.

Получается для того чтобы не ошибиться в выборе застройщика, надо неплохо разбираться в строительстве, быть осведомленным в юриспруденции, иметь представление о финансах и бухгалтерском учете и быть неплохим психологом.

Такое сочетание знаний и способностей в одном человеке — редкое явление. Если вы ими обладаете, задача решается быстро. Если нет, надо хотя бы минимизировать риски нарваться на непорядочного застройщика.

Для этого есть минимум вопросов, на которые надо получить ответ:

  1. На сайте компании застройщика в Проектной декларации выясните, как давно компания строит жилье и сколько объектов построено — давно и много, ставьте ( + )
  2. В разделе сайта Документы проверьте соответствие участка целевому строительству жилья и выясните есть ли разрешение на строительство на нем жилого дома — участок для строительства многоэтажных жилых домов с разрешением на строительство ( + )
  3. Проверьте соответствие договора долевого участия в разделе Документы типовому договору в нормативных документах (214-ФЗ) — если соответствует ( + ), если сильно отличается, ставьте ( — )
  4. В интернете проверьте компанию на предмет ее нахождения в реестре неблагонадежных застройщиков на сайтах по градостроительству, если нет в реестре ( + )
  5. Изучите форумы с отзывами о компании — много отрицательных отзывов ( — )
  6. Проверьте в налоговой задолженность компании перед бюджетом — нет задолженности ( + )
  7. Проверьте наличие судебных тяжб с дольщиками — есть тяжбы ставьте ( — )
  8. Проверьте раздел Финансовый результат деятельности компании в Аудите компании — в компании есть прибыль ( + )
  9. В офисе компании попросите предоставить учредительные документы и документы на стройку — все выдают ( + )

При абсолютном преобладании полученных плюсов, проверьте причины полученного минуса компанией, и если они существенно не влияют на результат, можете начать процедуру оформления договора о долевом участии с компанией.

Для большей уверенности при сомнительном раскладе ответов на поставленные вопросы имеет смысл обратиться к юристам по жилищному строительству и, заплатив ему за консультацию, получить его рекомендации по дальнейшим действиям с компанией застройщика.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-proverit-nadezhnost-zastroyshchika/

Как выбрать компанию застройщика: советы, памятка потребителю как выбрать надежного застройщика | Жилищный консультант

1406

Содержание статьи:

В юридическом смысле застройщик определяется как любое юридическое лицо, которое обладает землей в соответствии с правами собственности или правами аренды, привлекает денежные средства в рамках механизма долевого участия в соответствии с законом, и осуществляет на этом земельном участке жилое строительство. При этом обязательным условием является обладание застройщиком специального разрешения на этот вид деятельности.

В настоящее время очень сложно найти благонадежного застройщика. Существует множество так называемых «фирм-однодневок», которые занимаются отмыванием средств у инвесторов.

После того, как эти фирмы соберут достаточную сумму, они переводят полученные средства на счет другой компании, часто в офшорной зоне, и исчезают. Ни о каком строительстве, конечно, нет и речи.

При этом обманутому дольщику получить деньги назад будет очень сложно: даже после долгих судебных разбирательств люди остаются ни с чем.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

В этой статье мы расскажем вам, как выбрать надежного застройщика.

Риски неправильного выбора компании застройщика

Целесообразно будет перечислить все возможные риски, которые инвестор берет на себя при выборе недобросовестной компании застройщика:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Как уже было написано, вы можете стать жертвой мошенничества.
  2. Компания застройщик может обанкротиться.
  3. Могут случиться непредвиденные обстоятельства. К примеру, экономический кризис или серьезное стихийное бедствие.
  4. Срок строительства может быть существенно перенесен.
  5. Существует опасность некачественного строительства вследствие использования плохих материалов.
  6. Опасность повышения цены за квартиру в процессе строительства.

Советы по выбору компании застройщика

Существует целый комплекс механизмов, которые помогут избежать потенциальных рисков и не попасть в руки мошенников. Эти механизмы сводятся к четырем главным правилам:

  1. При выборе компании застройщика обязательно проверьте ее репутацию. Для этого вам нужно найти более подробную информацию о компании в интернете. Причем не стоит искать правду на официальном сайте компании. Лучше воспользуйтесь тематическими форумами, где найдете жильцов из объектов недвижимости, уже построенных фирмой. Также проверьте, не значится ли компания в различных черных списках, которыми так же изобилует интернет. Так же составляются специальные рейтинги компаний и так называемые «белые списки«.
    Обязательно поинтересуйтесь, сколько у компании было успешных проектов. Если компания успешно сдает в срок свои объекты, их жильцы не жалуются на качество строительство, и у компании нет так называемого «долгостроя», скорее всего застройщик добросовестно отнесется и к объекту, в который вы хотите инвестировать.

    Третьим важным индикатором будет банковская поддержка строительства. Банки очень серьезно рассчитывают риски, обеспечивают страхование. Таким образом, возможность оформления ипотеки при покупке квартиры, предоставляемая крупным банком — показатель надежности фирмы.

  2. Проверка сроков функционирования компании. Этот пункт напрямую связан с предыдущим. Если фирма застройщик работает год или даже меньше года, вы очень сильно рискуете, выбирая именно ее. Вы не сможете найти в глобальной сети никаких подтверждений, что компания — не мошенник. Рассчитывать на надежность компании можно, если она работает в нужном вам сегменте уже не менее 5 лет.
  3. После того как вы проверите репутацию компании и сроки ее функционирования, рекомендуется проверить жилье при личном осмотре. Стоит съездить на стройплощадку и понаблюдать за темпами строительства. Если вы заметите даже первые признаки заморозки проекта, вам стоит задуматься, действительно ли стоит инвестировать в эту фирму.
  4. Помимо всего перечисленного необходимо будет проверить документацию компании. Прежде всего ознакомьтесь с документами, которые подтверждают права фирмы на землю. Проверить законность этого документа несложно. В нем должно быть указано, что земля была приобретена, к примеру, в результате торгов. Так же обратите внимание на то, как земля должна быть использована согласно этому праву. В графе «целевое назначение» должно значиться «для строительства жилого дома». После знакомства с правом собственности попросите представителей компании показать вам разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертов по ней. Не будет лишним так же потребовать финансовые документы. Они не являются корпоративной тайной и компания обязана будет их предоставить.

Пример по выбору компании застройщика

Предположим, что вы участвуете в долевом строительстве и вдруг узнаете о банкротстве фирмы. В этом случае по закону вы имеете право на возмещение убытков.

При этом важно отметить, что имеются в виду реальные убытки, а не только та сумма, которая была передана компании при заключении договора.

Поэтому вы можете подать в суд в одностороннем порядке, если решите, что больше не хотите участвовать в этом строительстве.

Так же при банкротстве застройщика часто недостроенный объект передается кредиторам, которые помогают достроить объект. В этом случае создается жилищно-строительный кооператив.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку выбора компании застройщика

Вопрос: Мы выбрали компанию застройщика, хотим купить квартиру. С документами все в порядке, компания кажется надежной и работает на рынке уже 6 лет. Смущает лишь одно: представители компании предлагают подписать не договор долевого участия, как это принято, а только предварительный договор о долевом участии. Подписывать или отказаться? Максим.

Ответ: Максим, в этом случае советуем найти другую фирму застройщика. Очень часто строительные фирмы предлагают подписать предварительный договор о долевом участии в том случае, если у нее еще нет разрешения на строительство объекта.

Так же учтите, что предварительный договор долевого участия не имеет механизмов и гарантий, которые позволят вернуть инвестированные вами в строительство деньги в случае мошенничества или банкротства компании. Если вы сомневаетесь в том, что компания, которую вы выбрали, надежная, мы советуем вам воспользоваться помощью риелторов.

Они проводят комплексную проверку компаний прежде чем выставлять объявления о продаже квартир в тех или иных объектах.

Заключение

Подведем итоги. В настоящее время очень сложно найти надежного застройщика. На рынке строительства существует очень много мошенников или просто несостоятельных компаний. Риски потерять деньги велики, если не подходить к выбору компании застройщика серьезно.

Памятка потребителю как выбрать надежного застройщика:

  1. При выборе застройщика важно проверять все документы, имеющиеся у компании по объекту.
  2. Необходимо узнать, насколько темпы строительства соответствуют заявленным компанией срокам сдачи объекта.
  3. Важно уточнить, сколько лет компания работает на рынке жилья в нужном вам сегменте. Отдавайте предпочтение компаниям, которые работают в сфере строительства уже много лет. При этом посещайте форумы, на которых общаются люди, купившие квартиры в домах, построенных этими фирмами. Проверьте репутацию компании.
  4. К подписанию договоров подходите максимально серьезно.

Следуя вышеперечисленным правилам, вы минимизируете риски, а в случае непредвиденного банкротства застройщика вы сможете вернуть свои деньги через суд.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/kak-vybrat-kompaniyu-zastrojshhika/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector