Переуступка прав аренды: законодательная основа, составление договора, необходимые условия

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям. Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому. По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Образец шаблона

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.

В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится.

Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору.

Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.

Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).

Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Пример заполнения

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Читайте также:  Как лишить наследства: законодательная база, подготовка документов, особенности процедуры

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

  • отсутствие задолженности по арендной плате;
  • гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
  • срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
  • оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.

Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку.

Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Источник: https://dogovor-arendy.ru/zemelnyj-uchastok/pereustupka.html

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственник имеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Оформление договора переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Аренда помещений под торговые и производственные цели оправдывает себя с точки зрения финансовой выгоды. Наиболее низкие цены арендной платы предлагает муниципалитет, обладающий правами на многие объекты недвижимости. Предприниматели, которые по каким-либо причинам, больше не желают пользоваться недвижимостью, вправе переуступить аренду другому предприятию, на вполне законных основаниях.

О том, как работает переуступка прав аренды земельного участка сегодня, мы расскажем в этой статье. Переуступка является гражданским соглашением, оформляемым в форме договора переуступки прав аренды, и контролируется ГК РФ, и ЗК РФ, если речь идёт о передаче права аренды земельного участка.

Что значит

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

  • Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
  • Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
  • Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
  • Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
    • Для субаренды;
    • Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
    • Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
    • Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Кем осуществляется

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Владелец имеет право:

  • Распоряжаться землёй переданной в аренду;
  • Требовать отчёт о состоянии земли;
  • Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
  • Получать своевременные выплаты по договору.

Какая выгода

Договор переуступки права аренды земельного участка является порой самым простым выходом для арендатора, который по какой либо причине не может продолжать арендовать помещение. Выйдя из существующих отношений с арендодателем, при долгосрочном найме участка, арендатор может претендовать на возврат залога.

Читайте также:  Подведомственность и подсудность в гражданском процессе: понятия, содержание и особенности

Для нового арендатора есть также масса положительных аспектов при переуступке. Так как договор аренды остаётся прежним, стоимость аренды при переуступке не пересматривается.

Исключением будет договор переуступку муниципальной земли. Если владельцем недвижимости является муниципалитет, то новый участник соглашения должен заплатить комиссионные, или же получить право аренды на открытых торгах.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Чем отличается от субаренды

Субаренда, в отличие от договора переуступки права аренды, оформляется между тремя сторонами: владельцем, арендатором и субарендатором. При нарушении условий первоначального договора аренды, всю ответственность перед собственником земельного участка придётся нести арендатору.

По договору переуступки права аренды все обязанности арендатора переходят третьему лицу, которое наделяется всеми правами и обязанностями первоначального арендатора, исключая последнего из правоотношений. Условия формирования и регистрации переуступки также будут отличными от субарендного соглашения.

Документы

Как правило, договор аренды земли регистрируется в Росреестре, что делает обязательной регистрацию переуступки в администрации. Документы, свидетельствующие права аренды, должны быть переданы от прежнего арендатора новому, что стоит зафиксировать соответствующим актом приёма-передачи.

Для регистрации сделки по переуступке права аренды, потребуется предоставить:

  • Заявление по форме Росреестра;
  • Квитанцию об оплате пошлины;
  • Договор переуступки права аренды;
  • Согласие или подтверждение уведомления владельца земли;
  • Разрешение уполномоченных органов, если речь идёт о муниципальной земле;
  • Технические и кадастровые документы недвижимости;
  • Первоначальный договор аренды;
  • Свидетельства ОГРН и ИНН, обоих арендаторов, как прежнего, так и нового.

Заключение договора

Поскольку такого рода правоотношения, как переуступка аренды, чаще всего заключается между предпринимателями, то на безвозмездной основе заключить такой договор нельзя, согласно статье 575 ГК РФ.

Есть ряд особенностей самого договора переуступки права аренды, которые также стоит учитывать при составлении соглашения. В рамках соглашения прежний арендатор именуется цедентом, а новый – цессионарием. Так в тексте соглашения в обязательном порядке должны фигурировать такие пункты:

  • Порядок передачи права аренды;
  • Обязанности нового арендатора по договору;
  • Условия аренды, связанные с обслуживанием и содержанием участка земли;
  • Порядок выплат по договору аренды;
  • Стороны вправе включить дополнительные условия, в том числе имущественные обязательства, возникшие на основании переуступки права аренды, возникшие между новым и прежним арендатором.

Регистрация

Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений. Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды.

Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

Уплата налогов

Касаемо налогов по договору переуступки права аренды, взимаются они в виде пошлин, и будет разной, в зависимости от того, каким образом зарегистрированы участники соглашения:

  • Физлицам, выступающим цессионариями по договору передачи права аренды, необходимо будет уплатить пошлину в размере 2 000 рублей и представить квитанцию при регистрации сделки;
  • Для юрлиц – цессионариев, стоимость переуступки будет значительно выше, и составит 22 000 рублей.

Для того что бы провести сделку по переуступке права аренды земельного участка быстро, правильно и дёшево, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт работы с гражданскими соглашениями.

Знание Земельного и Гражданского кодекса будет далеко не лишним в данном случае. Так, стороны могут существенно сэкономить на налогах, если сделка будет оформлена на физлицо с последующей субарендой, оформленной на предприятие. Юрист поможет составить все правоустанавливающие бумаги быстро и правильно, что позволит оформить сделку в короткие сроки.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/oformlenie-dogovora-pereustupki-prav-arendy.html

Требования к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами. Нюансы оформления

Права на оформленную в аренду землю можно передавать без расторжения основного договора, если данное действие не противоречит его положениям. В этом случае речь идет о переуступке арендных прав цессионарию. Процедура должна проводиться по определенным правилам. Только в этом случае она приобретает юридическую силу.

Процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами

Чаще всего передача прав на аренду земли производится при продаже недвижимости, возведенной на участке. Собственнику при этой процедуре присутствовать необязательно, но он должен быть уведомлен о смене арендатора в письменном виде.

Переуступка невозможна в таких случаях:

  1. Есть задолженность по оплате за наем (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье).
  2. Участок имеет сельскохозяйственное назначение. Но если на нем были построены жилые здания, достаточно произвести смену целевого назначения земли (о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, рассказано тут).
  3. На земле были незаконно возведены постройки. Здания должны соответствовать установленным нормам и быть указаны в разрешении на строительство.
  4. В отношении участка заведено уголовное дело, из-за чего суд наложил запрет на проведение любых манипуляций с землей.
  5. Отсутствие соответствующей пометки в договоре.
  • у нотариуса;
  • в юридической фирме;
  • в риэлторском агентстве;
  • самостоятельно.

Чтобы самостоятельно составленный документ имел юридическую силу, подписи рекомендуется нотариально удостоверить.

Эта процедура является обязательной не во всех случаях, но она придает сделке большую правоспособность.

Не обойтись без нотариального удостоверения только если договор заключался в нотариате по установленному образцу или предыдущая версия документа удостоверялась нотариусом.

Заключая договор, необходимо учитывать такие моменты:

  1. Нельзя возводить на земле постройки без официального согласия арендодателя.
  2. Запрещено изменять внешний вид территории, портить ее.
  3. При несвоевременном внесении оплаты, владелец земли может подать в суд и документ о переуступке будет аннулирован.

Договор, в отличие от соглашения, предполагает полную передачу прав. Пи этом предыдущий арендатор больше не участвует в гражданско-правовых отношениях, касающихся этой земли.

Требования к документу и составление бумаги

Необходимо убедиться в том, что в договоре аренды нет пункта о недопустимости передачи прав. В этом случае потребуется получить согласие собственника и составить дополнительное соглашение о корректировке условий аренды.

После тщательной проверки документации можно приступить к составлению договора, в котором в обязательном порядке должны содержаться такие данные:

  1. Сведения о цеденте и цессионарии.
  2. Технические и кадастровые характеристики земельного участка: общая площадь, кадастровый номер, место расположения и точный адрес, наличие или отсутствие обременений.
  3. Условия и реквизиты, взятые из договора аренды и подтверждающие то, что у цедента есть право на переуступку аренды.
  4. Сроки передачи прав. Он не должен выходить за рамки предыдущего договора.
  5. Разрешение на выкуп земли (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, читайте тут). Если согласно основному документу выкуп и недопустим, нельзя давать разрешение на эти действия цессионарию.
  6. Указывается, как переходят права: безвозмездно или с внесением оплаты цессионарием. В последнем случае надо указать сумму.
  7. Условия целевого использования земли.
  8. Обязанности и права сторон: соблюдение сроков составления акта и передачи оплаты.
  9. Штрафные санкции за пренебрежение одной из сторон своими обязанностями.
  10. Порядок рассмотрения и разрешения возникших споров.
  11. Сроки и стоимость аренды (о том, как рассчитать стоимость аренды земли и от чего зависит цена, читайте тут, а этой статье рассказано, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка).
  12. Условия расторжения: по взаимному согласию или через суд.

Допускается вносить положения, в которых есть юридическая потребность. Но есть условия: принятые нормы должны быть исполнены, в противном случае, по ст.450 ГК РФ документ может быть признан недействительным. Кроме того, положения не должны противоречить нормам законодательства.

В конце можно написать особые примечания. После этого обе стороны должны подписать бумагу, внести свои паспортные данные и контакты для возможности обратной связи. Если документ составляло уполномоченное лицо, на каждом экземпляре должна быть его подпись, печать и реквизиты.

Нотариус составляет договор на специальном бланке без участия сторон.

Нужно ли регистрировать?

После завершения оформления сделки происходит регистрация. Она необходима для того, чтобы полномочия были переданы официально и их нельзя было оспорить.

Право на аренду вступает в силу только после окончания процедуры регистрации.

При регистрации нельзя изменять сроки и стоимость аренды, а также другие условия, которые были установлены арендатором. Все положения, действующие в момент оформления бумаги, должны быть перенесены в неизменном виде.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/dogovor-ustupki-prav

Договор переуступки права аренды земельного участка

Земельный Кодекс РФ предполагает два вида арендных отношений:

  1. Аренда объекта для осуществления сельскохозяйственных мероприятий.
  2. Индивидуальное жилищное строительство.

В первом случае подразумевается взаимодействие с физическим лицом, которое хочет провести инвестиционные мероприятия.

Договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства заключается с государственными органами. Основная задача — создание дачных либо гаражных товариществ.

Если соглашение заключается на срок более года, он должен быть зарегистрирован в соответствующих госслужбах.

Законодательная база РФ

На что может рассчитывать арендатор?

Существует возможность для передачи определенных прав третьему лицу. При этом предполагаются различные возможности использования предоставляемого земельного участка:

  1. Исполнение залоговых обязательств.
  2. Гарантированный взнос в уставной капитал, принадлежащий хозяйствующим субъектам.
  3. Передача объекта в виде пая.
  4. Оформление договора субаренды на часть предоставляемой территории.
Читайте также:  Как прописать новорождённого в квартиру: тонкости процесса, перечень документов, срок обращения

Внимание! Обязательный аспект — наличие установленной арендной платы (статья 65 законодательства РФ).

Для уступки права использования имущества человек должен вносить арендную плату определенного размера и с соблюдением сроков проведения процедуры. Это должно быть отображено в текстовой информации документа. Если земельный участок арендуется у государственных властей, то условия арендных отношений определяются на местном уровне властью.

Права и обязанности арендатора зафиксированы во втором пункте статьи 615 Гражданского Законодательства Российской Федерации. Арендатор вправе распоряжаться земельным участком по личному усмотрению, но при этом права каждой из двух сторон должны быть определены договором, который обладает юридической силой.

Как осуществляется переуступка прав на использование земельного имущества

Присутствует возможность переуступки прав, причем предполагается передача прав третьему лицу, который впоследствии становится основным арендатором.

Эту процедуру может осуществить арендатор имущества. Зачастую уступки предполагаются при продаже зданий, которые располагаются на арендованной территории. Действие может быть проведено даже без участия владельца земельного участка, но при этом он должен быть уведомлен письменным документом.

Когда отсутствует возможность для переуступки прав

  1. Изначально в договоре аренды не идет речь о возможности переуступки территории третьим лицам.
  2. Земли являются сельскохозяйственным, но при этом на них строят жилые помещения. Для того, чтобы права уступки наступили, нужно изменить целевое предназначение арендованного объекта.
  3. Самовольное строительство зданий без получения разрешительной документации.
  4. Строительство жилых объектов, которые не соответствуют действующим строительным и градостроительным нормам.
  5. В отношении арендованной территории заведено гражданское или уголовное дело.
  6. Наличие долга за аренду.

Что необходимо для переуступки прав использования земли

Зачастую проводятся аукционы для передачи территории, которая является государственной собственностью, в аренду физическим лицам. Победивший участник может пройти процедуру переуступки собственного права эксплуатации земельного участка третьему лицу. Предполагается использование не начальной ставки аренды, а увеличение суммы.

Об особенностях проведения процедуры

Правовые отношения относительно уступки прав на имущество нужно оформлять отдельным договором. При этом предполагается, что срок и условия аренды земельного участка остаются прежними. Если же в договоре нет особенных условий, а срок действия превышает 5 лет, владелец участка получает уведомление о смене арендатора.

Отдельный договор не понадобится, если начальным документом оговорена возможность не только аренды территории, но и уступки права третьим лицам. В остальных случаях дополнительный договор должен быть составлен.

Форма соглашения

  1. Паспортные данные сторон.
  2. Юридический адрес предмета сделки и технические данные (кадастровый номер, общая площадь).
  3. Описание нюансов проведения процедуры по уступке прав.
  4. Основания для проведения мероприятия, в частности арендный договор, кадастровые документы, подтверждение внесение оплаты собственнику территории.
  5. Справка из реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений.
  6. Условия оплаты.
  7. Размер оплаты территории.
  8. Есть возможность для введения новых обязанностей для последующего арендатора.
  9. Дата документа.
  10. Подписи.

Внимание! Для возможности переуступки прав, которую будет подтверждать дополнительный договор, нужно оплатить регистрацию соглашения.

Источник: https://blanki.mwmoskva.ru/juridicheskie/dogovor-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-obrazec-skachat-besplatno.html

Договор переуступки прав аренды нежилого помещения: что такое замена стороны и как оформить перенайм юридически?

Переуступкой прав аренды называют процедуру, которая подобна купле-продаже. Но в этом случае предметом сделки будут арендные права. Как и остальные процедуры между участниками гражданских правоотношений, она может быть недействительной. Чтобы этого не было, следует ознакомиться с нюансами заключения сделки.

Что это такое?

Это понятие подразумевает смену лиц, которые заключили ранее договор аренды на объект. Обычно происходит смена арендатора – человека, снимающего помещение. А с оформлением соглашения о переуступке его права перестают действовать. Процедура может происходить только с разрешения арендодателя.

Законодательная основа

В ст. 615 ГК РФ указаны тонкости, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании чужим имуществом. Но он имеет и некоторые права. Как зафиксировано в п.2, арендатор может:

  • отдавать имущество в субаренду;
  • передавать личные права и обязанности по договору с арендодателем третьим лицам;
  • отдавать объект в безвозмездное пользование;
  • передавать права по залоговым обязательствам;
  • передавать арендные права в уставной капитал коммерческих фирм.

При переуступке прав важно соблюдать нормы закона, иначе сделка может быть признана недействительной. К тому же любые процедуры должны быть зафиксированы документально положенным образом.

Желательно осуществлять процедуру с профессиональным юристом. В некоторых случаях есть ограничения на пользование имуществом. Во время заключения соглашения требуется их учитывать. Вся сделка включает несколько этапов.

Согласование условий

Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

Переуступка прав аренды: образец договора, условия аренды

Получение разрешения на замену стороны, снимающей объект

Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

Необходимые документы

Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:

  • заявление;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • разрешение от комиссии;
  • свидетельства ОГРН, ИНН;
  • соглашение об аренде;
  • договор о переуступке;
  • бумаги на нежилое помещение;
  • физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.

Основания для отказа

По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

  • судебных спорах из-за недвижимости;
  • долгах перед владельцем;
  • наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
  • наличии долговых обременений у помещения.

Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.

Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

Соглашение должно состоять из 5 частей:

  1. Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2019г.
  2. Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
  3. Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
  4. Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
  5. Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

Что важно знать?

Этот договор означает, что заканчивается право аренды у прошлого арендатора. Оно появляется у его правопреемника. Из-за этого сроки не утверждаются. Но необходимо контролировать, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не был больше, чем это зафиксировано в основном соглашении.

Важно ориентироваться на положения первичного документа. Если аренду утверждали на конкретный срок, то из него вычитывают срок пребывания в аренде. Если имущество передавалось на 25 лет, но пользовались им 8 лет, то договор переуступки может действовать 17 лет.

Если до завершения аренды менее года, то сделку необязательно регистрировать. При пролонгации прав с собственником регистрация выполняется с даты пролонгации. В иных ситуациях учитываются нормы положения ФЗ о регистрации.

Регистрацию осуществляют после заключения соглашения сторонами. Заранее следует составить заявление и заплатить пошлину. Сделка регистрируется в Росреестре. Сейчас по РФ работают многофункциональные центры, которые предоставляют посредническую деятельность.

Обоим участникам процедуры нужно обратиться к регистратору МФЦ или непосредственно в Росреестр и предъявить экземпляры соглашений и документацию. Обратно выдается расписка и назначается дата посещения – примерно спустя 10 рабочих дней.

По окончанию процедуры информацию о новом арендаторе включают в государственный кадастр. Ему выдается выписка из ЕГРН, где его указывают в качестве правообладателя. А на противоположной стороне соглашения указывается отметка о регистрации.

Выгоды сделки

Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

  1. Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
  2. Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
  3. Не нужно оформлять субаренду помещения.

Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

  1. Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
  2. Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.

Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/pereustupka-prav.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector